어반닥터 (urbandoctor) 도시연구소

건축허가 및 착공 제한지역: 국토관리 등을 위하여 건축허가 또는 이미 건축허가를 받은 건축물의 착공을 일정한 기간 동안 제한하는 지역

건축허가 및 착공 제한지역은 국토관리 등을 위하여 건축허가 또는 이미 건축허가를 받은 건축물의 착공을 일정 기간 동안 제한하는 지역을 말한다. 제한기간은 2년 이내이며, 1회에 한하여 1년 이내의 범위에서 제한기간을 연장할 수 있다.

이 제도는 국토관리 및 국방, 문화재 보존, 환경보전, 국민경제 등 다양한 목적을 위하여 지정될 수 있으나, 주로 도시지역에서 도시계획상 개발예정지에서 신축건물이 난립하는 것을 막기 위한 목적으로 지정된다.

국토교통부장관이나 시ㆍ도지사가 건축허가 및 착공 제한지역을 지정하려는 경우에는 주민의견을 청취한 후 건축위원회의 심의를 거쳐야 하며, 제한목적, 제한기간, 대상 건축물의 용도, 대상 구역의 위치, 면적, 경계 등 상세한 사항을 허가권자에게 통보해야 한다. 허가권자는 통보받은 즉시 이를 공고하여 일반 시민들이 알 수 있게 해야 한다.

관련법규: 「건축법」 제18조(건축허가 제한 등)
관련용어: 개발행위허가, 개발행위허가제한지역

건축선: 도로와 접한 부분에 건축물을 건축할 수 있는 선

건축선이란 도로와 접한 토지에서 건축행위를 하는 경우에 도로와 건축물 사이의 여유 공간을 두어 공공시설을 확보하거나 보행환경을 개선하기 위해 설정하는 건축 가능한 경계선을 말한다.

일반적으로 건축선은 대지와 도로의 경계선으로 볼 수 있다. 다만, 도로 너비가 4m 미만일 경우에는 도로중심선으로부터 그 소요 너비의 1/2의 수평거리만큼 물러난 선을 건축선으로 한다.

만약, 그 도로의 반대쪽에 경사지, 하천, 철도, 선로부지 등이 있는 경우에는 그 경사지 등이 있는 쪽의 도로경계선에서 소요 너비에 해당하는 수평거리의 선이 건축선이 된다. 도로의 모퉁이에서는 도로의 교차각, 도로의 너비 등을 고려하여 건축선을 정한다.

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 도시지역에서는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 열람공고 등 주민의견수렴 및 구건축위원회의 심의를 거쳐 4m 이하의 범위 안에서 건축선을 따로 정할 수 있다. 지정된 건축선에 의한 건축제한은 다음과 같다.
 1. 건축물과 담장은 건축선의 수직면을 넘을 수 없다. 다만, 지표 아래 부분은 적용하지 않는다.
 2. 도로면으로부터 높이 4.5m 이하에 있는 출입구, 창문, 그 밖에 이와 유사한 구조물은 열고 닫을 때 건축선의
수직면을 넘지 않는 구조로 하여야 한다.

「건축법」에서는 건축선에 의한 이격 외에도 대지 안의 공지를 통해 용도지역ㆍ용도지구, 건축물의 용도 및 규모 등
에 따라 건축선 및 인접 대지경계선으로부터 6m 범위 내에서 건축물을 추가로 띄우도록 하고 있다. 상세한 이격
기준은 「건축법 시행령」 [별표2]대지의 공지 기준을 따른다.

* 건축선의 세분
지구단위계획에서는 인접가로의 폭 또는 특성과 건폐율ㆍ용적률ㆍ개발규모 등을 종합적으로 검토하여 건축물을
체계적으로 배치할 수 있도록 건축선을 건축지정선, 건축한계선, 벽면지정선, 벽면한계선으로 세분하고 있다. 건축
선을 세분할 수 있는 경우는 다음과 같다.
 1. 가로경관이 연속적으로 형성되지 않거나 벽면선이 일정하지 않을 것이 예상되는 경우
 2. 건축물 전면의 공지가 일정치 않아 외부공간이 효율적으로 이용되지 못할 경우
 3. 가로경관에 일정한 특성을 부여할 필요가 있는 경우 등
 4. 연속된 가로경관과 보행성을 확보할 필요가 있는 경우

건축 지정선, 건축 한계선, 벽면 지정선, 벽면 한계선의 구분은 도시계획기사 시험에도 종종 출제되는 개념이다.

관련법규: 「건축법」 제46조(건축선의 지정), 제47조(건축선에 따른 건축제한), 「동법 시행령」 제31조(건축선), [별표 2] 대지의 공지 기준, 「지구단위계획수립지침」 제10절 건축물의 배치와 건축선
관련용어: 도로(건축법), 건축지정선, 건축한계선, 벽면지정선, 벽면한계선, 지구단위계획

건축물의 용도변경: 사용승인을 받은 건축물의 용도를 타 용도로 변경하는 행위

건축물의 용도변경이란 사용승인이 완료된 건축물의 용도를 타 용도로 변경하는 행위를 말한다. 건축물의 용도를 변경하려면 다음의 용도별 시설군 구분에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가나 신고, 또는 건축물대장 기재내용 변경신청을 해야 한다.

예를 들어, 8.주거업무시설군인 단독주택을 7.근린생활시설군인 미용원으로 용도를 변경할 때는 상위 시설군 용도
로 변경하는 경우이므로 허가 대상이다. 반대로, 7.근린생활시설군인 음식점을 8.주거업무시설군인 단독주택으로
용도를 변경할 때는 하위 시설군 용도로 변경하는 경우이므로 신고 대상이다.

 1. 허가 대상 : 시설군의 순서에 의해 상위군의 용도로 변경하는 경우
 2. 신고 대상 : 시설군의 순서에 의해 하위군의 용도로 변경하는 경우
 3. 건축물대장 기재내용 변경 신청 : 같은 시설군 안에서의 용도 변경

건축물의 용도를 변경하고자 할 때에는 우선 변경하고자 하는 용도가 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 해당 용도지역ㆍ지구 안에서 건축할 수 있는 용도인지 고려해야 하며, 변경하려는 용도의 건축기준을 만족시켜야 한다. 만약, 용도변경을 위한 기존 건축물의 수선 또는 변경이 필요한 경우에는 다음 사항을 준수해야 한다.
 1. 허가ㆍ신고 대상이면서 용도변경 부분의 연면적이 100㎡ 이상 : 「건축법」에 따른 사용승인 필요
 2. 허가 대상이면서 용도변경 부분의 연면적이 500㎡ 이상 : 반드시 건축사가 수선 또는 변경 설계

허가나 신고 없이 무단으로 용도변경을 한 경우에는 관할관청이 이행강제금*으로 해당 용도변경 부분의 시가표준액
의 10%에 해당하는 금액을 부과할 수 있다

*이행강제금: 허가권자는 위반 건축물 등에 대한 조치의 시정명령을 받은 후 시정기간 내에 시정명령을 이행하지 아니한 건축주 등에 대하여 부과하는 금액을 말한다. 단, 연면적(공동주택의 경우에는 세대 면적을 기준)이 60㎡ 이하인 주거용
건축물과 제2호 중 주거용 건축물로서 대통령령으로 정하는 경우에는 다음 각 호에 해당하는 금액의 1/2의 범위에
서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 금액을 부과한다.

 1. 건축물이 건폐율이나 용적률을 초과하여 건축된 경우 또는 허가ㆍ신고 없이 건축된 경우에는 「지방세법」에 따라 해당 건축물에 적용되는 1㎡의 시가표준액의 50/100에 해당하는 금액에 위반면적을 곱한 금액 이하의 범위에서 위반내용에 따라 「건축법 시행령」 제115조의3에서 정하는 비율을 곱한 금액
 2. 건축물이 제1호 외의 위반 건축물에 해당하는 경우에는 「지방세법」에 따라 그 건축물에 적용되는 시가표준액에 해당하는 금액의 10/100의 범위에서 위반내용에 따라 「건축법 시행령」 제115조의2에 따라 정하는 금액

또한 허가권자는 영리목적을 위한 위반이나 상습적 위반 등을 한 경우에는 2배의 범위에서 가중할 수 있으며, 축사 등 농업용ㆍ어업용 시설로서 500㎡ 이하인 경우와 그 밖에 동기ㆍ위한 범위 및 시기 등을 고려하여 일정 경우에 한 해 감경하여 이행강제금을 부과ㆍ징수할 수 있다.

관련법규: 「건축법」 제19조(용도변경), 제80조(이행강제금), 「동법 시행령」 제14조(용도변경), 제115조의3(이행강제금의 탄력적 운영), 제115조의4(이행강제금의 감경)
관련용어: 건축물의 용도

건축물의 용도: 건축물의 종류를 유사한 구조, 이용 목적 및 형태별로 묶어 분류한 것

건축물의 용도에 따라 분류하고 각 용도에 따른 건축기준으로 관리함으로써 구조적으로 안전하고 쾌적한 건축물을 건축할 수 있으며, 이에 따라 지어진 건축물은 해당 용도에 적합하게 사용 및 관리될 수 있다.

「건축법」에서 규정하는 건축물의 용도는 29개 종류로 다음과 같이 구분된다. 각 용도에 속하는 구체적인 건축물의 종류는 「건축법 시행령」 [별표1]에 상세하게 제시되어 있다.

관련법규: 「건축법」 제2조(정의), 「동법 시행령」 제3조의5(용도별 건축물의 종류), [별표 1] 용도별 건축물의 종류
관련용어: 용도변경

건축물대장: 건축물의 소유 · 이용 및 유지 · 관리 상태를 확인하거나 건축정책의 기초 자료로 활용하기 위하여 건축물과 그 대지의 현황 및 건축물의 구조내력에 관한 정보를 작성한 서류

사용승인 또는 건축허가 대상 건축물 외의 건축물의 공사 후 기재를 요청한 경우 등에 해당되는 건축물은 소유ㆍ이
용 및 유지ㆍ관리 상태를 확인하거나 건축정책의 기초 자료로 활용하기 위하여, 건축물대장에 건축물과 그 대지의
현황 및 건축물 구조내력에 관한 정보를 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수ㆍ구청장은 작성 및 보관하고
지속적으로 정비해야 한다.

건축물대장은 건축물의 종류에 따라 일반건축물대장과 집합건축물대장(1동 건물이 구조상 구분된 형태의 건축물)
으로 구분하며, 해당 건축물에 대한 건축물 및 대지에 관한 현황을 기재한다(건축물현황도 포함). 건축물대장은 건
축물 1동을 단위로 하여 각 건축물마다 작성하고, 부속건축물이 있는 경우 주된 건축물대장에 포함하여 작성하여야 한다.

일반건축물대장: 건물의 소유주가 개인이거나 대표자가 존재하는 경우 (ex. 상가주택, 단독) 
 * 총괄: 신청하는 주소지의 지번에 있는 모든 건물 표시
 * 일반: 선택 건물만 표시

집합건축물대장: 건물의 소유주가 여러명인 경우 (ex. 아파트, 연립 상가 집합건물)
 *총괄: 해당 지번에 있는 모든 건축물 표시
 *표제부: 해당 지번에 있는 동 표시
 *전유부: 해당 지번에 있는 동의 호수 표시

만약 동일 대지에 기존 건축물대장이 존재하는 경우에는 그 대장을 말소 또는 폐쇄하기 전에는 신규 건축물대장을
작성할 수 없다(단, 기존 건축물과 별개의 동으로 증축한 경우는 신규 작성 필요). 또한 건축물대장은 말소ㆍ폐쇄되
어도 영구히 보존하여야 한다.

관련법규: 「건축법」 제38조(건축물대장), 「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제4조(건축물대장의 종류), 제5조(건축물대장의 작성방법), 제6조(대지와 건축물대장의 관계), 제10조(건축물대장의 보존), 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제1조(건물의 구분소유)

관련용어: 일반건축물, 집합건축물, 건축물현황도

(건축물대장은 아래 정부24 웹사이트를 통해 발급 가능하다.)

https://www.gov.kr/mw/AA020InfoCappView.do?CappBizCD=15000000098&HighCtgCD=A02004002&Mcode=10205

개별공시지가: 표준지공시지가를 바탕으로 매년 산정하는 개별 토지의 단위면적당 가격

개별공시지가는 개별토지와 용도(주거용, 상업용, 공업용 등), 도로ㆍ교통조건, 토지이용규제사항 등이 유사한 표준지와 비교하여 토지가격비준표에 따라 가격배율을 산출하고, 표준지공시지가에 가격배율을 곱하여 산정한다.

개별공시지가 = 가격배율* × 표준지공시지가

개별공시지가는 시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 결정되며 개별공시지가에 대해 이의가 있는 경우
결정ㆍ공시일로부터 30일 이내에 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 이의를 신청할 수 있다.

개별공시지가는 양도소득세, 상속세, 종합부동산세 등의 국세와 재산세, 취득세 등의 지방세 및 개발부담금, 농지
전용부담금 등 각종 부담금 부과 시 가격기준으로 활용된다.

*가격배율: 토지가격비준표에 제시된 가격배율은 토지특성의 차이에 따른 상대적인 지가수준을 의미한다. 만약, 가격을 산정하고자 하는 토지와 비교 대상이 되는 표준지의 토지특성이 완전히 일치한다면 가격배율은 1.00이다.

관련법규: 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제10조(개별공시지가의 결정ㆍ공시 등), 제11조(개별공시지가에 대한 이의신청)
관련용어: 표준지공시지가, 토지가격비준표, 가격배율, 개발부담금

개발행위허가제한지역: 개발행위에 따른 부정적 영향이 특히 우려되는 지역에 대하여 개발행위허가를 제한하는 지역

국토교통부장관, 시ㆍ도지사, 시장ㆍ군수는 도관리계획상 특히 필요하다고 인정되면서 다음의 조건에 부합하는 지
역에 대해서 중앙 또는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 개발행위허가제한구역을 지정하여 개발행위허가를 제
한할 수 있다.

1. 녹지지역 또는 계획관리지역으로서 수목이 집단적으로 생육되고 있거나 조수류 등이 집단적으로 서식하고 있는 지역 또는 우량농지 등으로 보전할 필요가 있는 지역
2. 주변의 환경ㆍ경관ㆍ미관ㆍ문화재 등이 크게 오염되거나 손상될 우려가 있는 지역
3. 도시ㆍ군기본계획 또는 도시ㆍ군관리계획을 수립 중인 지역으로서 해당 계획에 따라 용도지역ㆍ지구ㆍ구역의 변경이 예상되고 그에 따라 개발행위허가의 기준이 크게 달라질 것으로 예상되는 지역
4. 지구단위계획구역으로 지정된 지역
5. 기반시설부담구역으로 지정된 지역

개발행위의 제한기간은 중앙 또는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 한 차례에 한하여 3년 이내의 기간으로 정한다. 단, 상기한 3.~5.에 해당하는 지역은 위원회의 심의를 거치지 않고 한 차례에 한해 2년 이내의 기간 동안 제한을 연장할 수 있다.

개발행위허가제한지역을 지정할 때는 반드시 제한지역, 제한사유, 제한대상행위, 제한기간을 미리 공고하여야 하
며, 개발행위를 제한할 사유가 없어진 경우에는 그 제한기간이 끝나기 전이라도 지체 없이 개발행위허가의 제한을
해제하여야 한다.

관련법규: 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조(개발행위의 허가), 「동법 시행령」 제51조(개발행위허가의 대상)
관련용어: 토지 형질변경, 개발행위허가, 개발행위허가제한지역, 도시계획사업

개발행위허가: 난개발의 방지를 위해 개발행위를 하고자 하는 경우에 허가권자의 허가를 받도록 하는 제도

개발행위허가제도는 계획의 적정성, 기반시설의 확보여부, 주변 환경과의 조화 등을 고려하여 개발행위에 대한 허
가여부를 결정함으로써 난개발을 방지하기 위한 제도이다.

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 개발행위를 하고자 하는 때에는 법률에 명시된 예외적인 경우를 제외하
고는 특별시장ㆍ광역시장ㆍ시장ㆍ군수의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하는 경우에도 마찬가지이다.

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서 규정하는 개발행위란 다음을 말한다.

1. 건축물의 건축 또는 공작물(인공을 가하여 제작한 시설물)의 설치
2. 토지의 형질 변경 : 절토ㆍ성토ㆍ정지ㆍ포장 등 토지의 형상을 변경하는 행위와 공유수면의 매립
3. 토석의 채취 : 흙ㆍ모래ㆍ자갈ㆍ바위 등의 토석을 채취하는 행위
4. 토지분할 (건축물이 있는 대지의 분할은 제외)
5. 녹지지역ㆍ관리지역ㆍ자연환경보전지역 안에 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위

관련법규: 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조(개발행위의 허가), 「동법 시행령」 제51조(개발행위허가의 대상)
관련용어: 토지 형질변경, 개발행위허가, 개발행위허가제한지역, 도시계획사업

가로구역별 건축물의 높이 제한: 도시의 위생적이고 쾌적한 환경을 확보하고, 도시미관과 토지이용의 효율을 높이기 위해
가로구역별로 건축물의 높이를 지정ㆍ공고하는 제도

「건축법」에 따라 가로구역(도로로 둘러싸인 일단의 지역)을 단위로 하여 건축물의 높이를 지정ㆍ공고하는 제도로
서, 건축물의 높이는 도시관리계획 등 토지이용계획, 해당 가로구역이 접하는 도로의 너비, 상ㆍ하수도 등 간선시설
의 수용 능력, 도시미관 및 경관계획, 해당 도시의 장래 발전계획 등을 고려하여 정한다.

가로구역별 건축물의 높이 제한의 세부기준은 지방자치단체의 조례에서 정하도록 하고 있다. 허가권자가 지방건축
위원회의 심의를 거친 경우에는 가로구역별 건축물의 높이를 완화할 수 있으며, 동일한 가로구역일지라도 높이를
다르게 정할 수 있어 종전의 도로 사선에 의한 높이 제한*보다 합리적인 관리가 가능하다.

* 건축물과 도로 및 인접지와의 경계선 등 지면으로부터 비스듬하게 그어 올라가는 경사선 이내로 건축의 높이를 제한하는 제도(2015. 5. 18. 「건축법」 개정으로 삭제됨)

「서울특별시 건축 조례」에서 규정하고 있는 가로구역별 건축물 높이 제한은 다음과 같다.
1. 제1종전용주거지역 안에서의 주거용건축물의 층수는 2층 이하로서 높이 8m 이하로 하며, 주거용 이외의 건
축물의 높이는 2층 이하로서 11m 이하로 함
2. 상업지역ㆍ준주거지역ㆍ준공업지역ㆍ시가지ㆍ특화경관지구 및 시장이 도시경관 조성을 위해 필요시 지정한
가로구역별 건축물의 최고높이와 높이 기준은 시장이 지정ㆍ공고함
3. 단, 지구단위계획구역은 해당 건축계획의 기준, 정비구역은 「도시 및 주거화경정비법」, 재정비촉지지구는
「도시재정비 촉진을 위한 특별법」, 한양도성 역사도심은 「서울특별시 한양도성 역사도심 특별지원에 관한
조례」에 근거하여 건축물의 최고높이를 정함
4. 가로구역별 건축물의 최고높이를 완화하여 적용할 필요가 있을 시에는, 위원회의 심의를 거쳐 최고높이를 완
화하여 적용함

관련법규

- 「건축법」 제60조(건축물의 높이 제한), 「동법 시행령」 제82조(건축물의 높이 제한), 「서울특별시 건축 조례」 제33조(가로구역별 건축물 높이 제한)
관련용어

- 가로구역, 사선에 의한 높이제한

개발부담금: 개발사업에 따라 발생하는 이익을 환수하기 위한 목적으로 부과 · 징수하는 부담금

토지에 대한 투기를 방지하고 그 토지의 효율적인 이용을 촉진하기 위해 국가는 「개발이익환수에 관한 법률」에 따
라 개발부담금 부과 대상 사업이 시행되는 지역에서 발생하는 개발이익을 개발부담금으로 징수하고 있다.

개발이익이란 개발사업의 시행이나 토지이용계획의 변경, 그 밖의 사회적ㆍ경제적 요인에 따라 정상지가상승분을
초과하여 개발사업을 시행하는 자나 토지 소유자에게 귀속되는 토지가격의 증가분을 말한다. 산정 방법은 다음과
같다.

개발이익 = 개발사업의 준공인가 시 부과대상 토지가격 - 개발사업의 인가 시 부과대상 토지가격
- 개발사업의 인가부터 준공인가 기간 동안의 정상지가상승분* - 개발비용

개발부담금 부과대상인 개발사업은 택지개발사업, 산업단지개발사업, 관광단지조성사업, 도시개발사업, 도시환경
정비사업 등이 있다. 

*정상지가상승분: 금융기관의 정기예금 이자율 또는 국토교통부 평균지가변동률 (개발사업 대상 토지가 속하는 해당 시 · 군 · 자치구의 평균지가변동률) 등을 고려하여 「개발이익 환수에 관한 법률 시행령」의 기준에 따라 산정한 금액을 말한다.

관련법규

- 「개발이익 환수에 관한 법률」 제2조(정의), 제5조(대상 사업), 제11조(개발비용의 산정), 「동법 시행령」 제4조(대상 사업), 제12조(개발비용의 산정)

관련용어

- 개발이익, 정상지가상승분, 개별공시지가