2023년 8월 발간된 국토연구원의 보고서, "저출산 원인 진단과 부동산정책 방향 연구 (A Study on the Causes of Low Birthrate and the Direction of Real Estate Policy" 에 따르면, 주택가격이 출산율 하락에 영향을 주는 것으로 분석된다.
분석 요인별 채택된 방법론은 다음과 같다:
출산율 결정요인 - 출산율이 자기상관성이 높은 통계이기 때문에 종속변수의 과거값이 설명변수로 포함되는 동태패널모형 (Dynamic Panel Regression Model)인 시스템GMM 모형 활용
출산율 기여도 분석 - 과거 경험치에 대한 기여도를 추정하는 샤플리 분해 방법 활용
미래 출산율 기여도 분석 - 미래 출산율 예측값에 대한 결정요인 변수들이 출산율 변동에 기여하는 수준을 추정하기 위해, 예측오차분산분해 방법 활용
출산율 하락 결정구조 전환 - 주택 매매가격과 전세가격이 출산율에 미치는 시간가변적 영향을 추정하여 구조 전환 특징을 분석 - 시간가변적 충격반응함수를 분석할 수 있는 시간가변모수 VAR 모형의 시간가변충격반응함수 활용
<자녀 출산순위별 출산율 하락 요인>으로는, - 첫째 자녀: 주택매매가격, 전세가격, 초등학교 사교육비의 영향 高
- 둘째 자녀 이상: 주택매매가격, 전세가격과 함께 고등학교 사교육비의 영향 高
<주택가격 상승기 출산율 하락 요인>으로는, - 주택매매가격과 전세가격의 기여도 高 - 첫째 자녀에 비해 둘째 자녀와 셋째 자녀 이상의 사교육비가 출산율 하락에 대한 기여도 高
(특히, 고등학교 사교육비의 기여도 증가)
<미래 출산율에 대한 기여도> - 첫째 자녀의 미래 출산율: 전년도 첫째 자녀 출산율의 기여도 高 & 주택매매가격의 기여도 高 - 둘째 자녀 이상의 미래 출산율: 전년도 출산율의 기여도 低 & 주택매매가격과 여성 경제활동 참여율의 기여도 高
<주택가격과 출산율 하락구조의 전환> - 주택매매가격 & 전세가격: 2010년대 중반 이후 첫째와 둘째 자녀 출산율 하락에 대한 영향력 강화 (셋째 자녀 이상에서는 영향력 低)
위 저출산 원인에 대한 연구결과를 통한 부동산 정책방안을 고안해냈다.
<정책 방안> - 우리나라 인구대체 수준인 2.1명까지 출산율을 회복하기 위해서는 단기 과제로 첫째 자녀 출산을, 중장기 과제로는 둘째 자녀 출산을 장려하는 제도 마련이 필요
(첫째 자녀 출산) - 무주택 (예비)유자녀 가구에 대한 특별공급물량의 확대 - 추가 청약가점 부여 등을 통한 주택공급 확대 및 취득기회를 강화 - 지분적립형 등의 주택공급 확대를 통해 자금력이 부족한 신혼부분의 주거안정과 자산형성 지원 - 생애주기를 고려한 주택취득세 면세제도 도입 - 거주주택 마련 목적의 대출에 대해 총부채원리금상환비율 (Debt to Service, DSR) 범위 내에서 금리 인하
(둘째 자녀 출산) - 2자녀를 다자녀 기준으로 확대하고, 2자녀 이상 가구에 대해 특별공급물량 확대 - 주택면적 상향 - 2자녀부터 교육비 면제 등의 지원 강화 - 주거와 자녀 양육을 함께할 수 있는 인프라 (육아친화마을/자녀 양육 클러스터 등) 건설 확대
[서론] 1. 부동산세제의 미시적 영향력 - 시장참여자의 점유형태에 가장 큰 영향을 미치는 세제는취득세로 나타난다 -전세가격과 양도소득세간 상관관계가 발견된다
2. 부동산세제의 거시적 영향력 - 취득세: 단기적 거래량 축소, 가격안정화 효과 X - 재산세: 거래량, 매매가격, 전세가격에 유의한 영향을 미치지 않았다 - 종합부동산세: 5년의 시차를 두고 거래량 증가 영향, 매매가격과 전세가격에는 2년 이내에 상승 영향 - 양도소득세: 동결효과 발생, 전세가격 상승
[부동산세제의 구조] 1. 부동산세제 개관 - 과세주체에 의한 분류 - 국세와 지방세로 구성됨 - 국세는 담세력이 있는 사람에게 과세, 반면 지방세는 보편적 과세가 원칙 (지방세는 세원이 골고루 분포해야 하며 시기에 따라 세수의 변동이 없어야 함) -국세에 해당하는 부동산 세제는 종합부동산세와 양도소득세이다. -지방세에 해당하는 부동산 세제는 취득세와 재산세이다. - 부동산 취득-보유-양도 단계별 세제 분류 - 취득: 취득세 (A) - 보유: 재산세 (B), 종합부동산세 (C) - 처분: 양도소득세 (D)
A. 취득세 구조 - (기본세율) 취득세율은 2019년까지 과세표준별 1%, 2%, 3%의 단일 세율이 적용되었으나,6-9억 구간의 거래가격을 낮게 신고하는 "문턱효과"를 해소하기 위해 2020년부터 기존 2%에서 1~3%로 세분화하였음 - (중과세율) 보유주택수, 조정대상지역 여부에 따라 세율을 1~12%로 중과하고 있음. 다주택자의 중과세 해소 요구에 부응하기 위한 취득세율 중과 해소 개편안을 발표함 * 기존 재정학 연구들에서는 취득세율 세율은 낮고 단순한 구조로 운영하는 것이 바람직하다고 논의됨 * 주택시장 안정 관점에서도 취득세를 비롯한 거래세 세율은 낮추고, 보유세 세율을 높이는 것이 바람직하다고 분석 됨 * 수직적 형평성 추구를 위해 누진구조로 전환함에 따라 문턱효과가 발생, 이를 해소하기 위해 계단식 누진구조를 사선형 누진구조로 전환했으나, 문턱효과는 지속될 수 있다고 지적되고 있음
B. 재산세 구조 - (기본세율) 4단계 누진구조로 운영되며, 세율은 0.1~0.4% - (세부담 상한제) 당해연도 재산세액이 전년도 재산세액 대비 일정 비율을 초과하여 증가하지 않도록 세부담 상한제 실시. 토지 및 건축물은 150%, 주택은 공시가격 3억이하는 105%, 3~6억 110%, 6억 초과 130% * 1975년 부동산투기로 주택가격이 크게 상승하자, 수직적 형평성 문제가 제기, 이에 투기억제를 목적으로 재산세를 누진구조로 전환함 * 2003년 주택공시제도가 도입되어 공시가격을 과세표준으로 활용하나, 현재까지도 공시가격과 시세의 차이는 큰 상황 (수직적 형평성 감소) * 세부담 급증 조정을 위해 2009년 공정시장가액비율 제도 도입 (공시가격 x 공정시장가액비율 = 과세표준), 비싼 주택일수록 감면액이 커짐 * 2021년 공시가격이 크게 오르자 공시가격 9억이하 1세대 1주택자에 대한 재산세 감면을 위한 특례세율을 3년간 한시적으로 시행 (1세대 1주택자를 실수요자로 보고 주거 안정성을 높이기 위한 정책으로 사료)
C. 종합부동산세 구조 - (기본세율) 7단계 누진구조로 운영. 세율은 0.6~2.7%, 법인은 2주택 3%, 3주택 6% 단일 세율 - (세부담 상한제) 당해연도 종합부동산세액이 전년도 종합부동산세액 대비 150% * 종부세는 부동산 투기억제를 목적으로 도입된 수직적 형평성 달성을 위한 제도였으나, 인별합산 방식으로 변경되어 투기억제 기능이 약화되었고, 공정시장가액비율의 도입, 1세대 1주택자에 대한 과세기준 지속 상향으로 입법 목적을 달성하지 못하는 것으로 판단됨 * 현재는 고가 부동산에 대한 누진 재산세란 평가가 있어 제도 정비/폐지가 필요하다는 의견이 있으나, 그럼에도 수직적 형평성을 위해 존속해야한다는 의견도 있음 * 재산세와 종합부동산세가 동일한 과세표준을 하기 때문에 세목간 이중과세이며, 매년 가격상승분에 대해 납부를 하기에 양도소득세와도 이중과세라는 의견이 있음 * 종합부동산세의 인상은 임대료 인상으로 전가될 수 있다는 지적도 있음
D. 양도소득세 구조 - (기본세율) 8단계 누진구조로 운영. 세율은 6~45% - (중과세율) 조정대상 지역 소재 주택에 대해 다주택자는 20~30%p 중과하였으나 '22.5.10 부터 폐지 - (장기보유특별공제) 공제율은 연2%씩 가산되며 최대 30%까지 인정, 1세대 1주택자의 경우 보유기간과 거주기간에 따른 공제율을 각각 산정하여 계상 * 양도소득세로 인한 시장왜곡 효과로 세율 인상시 과세 회피에 따른 거래량 감소 (동결효과)가 있음 * 장기보유시 처분시점에 세금이 부과되기 때문에 발생하는 결집효과가 발생하며, 이를 해소하기 위해 도입한 장기보유특별공제는 높은 공제를 유도하여 거래량을 감소시키는 동결효과를 발생시키는 것으로 지적됨 * 양도소득세는 시장조절을 목적으로 활용하는 제도이나, 주택시장에 미치는 영향에 대한 실증연구는 충분하지 않으며, 시장조절을 목적으로 활용하는 양도소득세 정책이 실제 시장에 어떤 영향을 미치는지를 제대로 파악하지 못하고 있음
E. 종합 - 부동산세제 정책에 따라 문턱효과, 동결효과, 결집효과, 임대료전가 등 다양한 시장왜곡이 발생하고 있음 - 우리나라 부동산 세제는 높은 거래세, 낮은 보유세 구조로 운영되고 있음 - 거래세에 의존적인 세입구조가 구성되어 있어, 부동산경기에 크게 영향을 받는 취약한 구조임 (부동산경기가 좋을 경우 세입이 크게 늘고, 부동산경기가 안좋을 경우 세입이 크게 줄어드는 구조) - 정책목적으로 부동산세제를 운용하더라도 세입이 안정적인 구조일 필요가 있음 => 장기적으로는 부동산경기에 크게 영향을 받지 않는 세원인 보유세 비중을 높이고, 거래세 비중을 낮추는 형태로의 개선이 필요 - 2021년 기준 부동산세제 구성 - 양도소득세는 36.7조원으로 국세의 11%, 종부세는 6.1조원으로 국세의 1.8% (양도소득세는 소득세 항목 중 근로소득세 15% 다음으로 세입 규모가 큼) - 취득세는 33.7조원으로 지방세의 30%, 재산세는 15조원으로 국세의 13.3%임 (취득세는 지방세 세목 중 가장 세수가 많아 핵심 세수입원으로 활용됨) - OECD 국가와의 비교 - 취득세에 해당하는 거래세는 2020년 기준 OECD 국가 중 가장 높은 수준이며, OECD 평균의 x5.5배 수준임 - 재산세, 종합부동산세에 해당하는 보유세는 OECD 평균 수준으로 분석됨 - 양도소득세에 해당하는 자본이득세는 OECD국가 중 과세하는 10개국 (한국, 미국 영국 등) 중 가장 높은 수준으로, OECD 평균의 약 x8.3배 수준임
[연구문제 및 연구방법]
* 연구문제: 취득-보유-양도 단계별 부동산세제가 주택시장에 미치는 영향을 실증하고, 이 분석 결과에 기초하여 부동산세제 정책 방향을 제안하는 것을 목적으로 한다
A. 부동산세제 관련 의사결정 모형 설계 1. 부동산세제의 이론적 영향 - 최적소비계획 관점에서 다음의 2 균형식을 구축 - 소비를 위해 집을 팔아 소득을 마련해야하는 유주택자와 소득이 넉넉해 집을 살 수 있는 무주택자간 균형 - 소비를 위해 집을 임대해 소득을 마련해야하는 유주택자와 소득이 충분해 임차를 하는 무주택자간 균형 - 단계별 부동산세제가 부과되었을 경우 매매시장과 전세시장의 관계를 수리적으로 증명 - 취득세를 인상하면, 매매가격이 하락하고, 전세가격은 상승하는 것으로 증명됨 - 보유세율을 인상하면, 매매가격이 하락하지만, 전세가격은 방향을 알 수 없는 것으로 증명 - 양도소득세율을 인상하면, 양도소득세를 회피하기 위해서 발생하는 동결효과가 일반적인 상황이라고 가정한다면, 매매가격의 방향은 확정할 수 없지만, 전세가격은 상승하는 것으로 증명 - 방향을 알 수 없는 경우는 수치최적화를 통한 추가적인 증명 과정이 필요함
2. 분석방법론 - 1) 이론 모형을 이용한 수치최적화 모형 (이론 모형을 이용하여 주택시장의 균형 변화 분석) - 2) 상대주거비용 모형 (사용자 비용의 시장참여자 의사결정 영향 가능성 추정) - 3) 부동산세제에 대한 대국민 설문
[연구결과 및 해석]
부동산세제별 세율인상시 이론적 영향력 증명 결과이론 모형을 이용한 수치최적화 모형상대주거비용 모형부동산세제에 대한 대국민 설문
(해석 1) 취득세 인상은 매매거래를 감소시키는 효과가 존재하지만, 주택가격 상승을 기대할 경우 주택을 매입하고 전세가격에 전가하는 영향이 심화될 수 있다 (해석 2) 보유세 인상은 매매시장 매물 증가로 인한 재고공급 확대로 매매가격 안정으로 이어질 수 있다 (해석 3) 양도소득세 인상은 매매시장과 전세시장에 미치는 영향을 특정할 수 없다, 그러나 고율의 세금을 회피하기 위해 거래를 하지 않는 경우가 많아질 경우, 전세가격이 상승하는 것으로 증명됨 (해석 4) 매매시장과 임대차시장의 동시 안정을 유도하기 위해서는, 거래세인 취득세 & 양도소득세는 낮추고, 보유세를 높이는 방향으로 정책을 설계할 필요가 있다
[결론 및 제언]
1. 부동산세제별로 거래량, 매매 및 전세가격의 영향력이 상이하기 때문에, 세제 간의 주택시장 영향력과 연관성을 종합적으로 고려한 세제정책을 실시할 필요가 있다 2. 주택시장이 실거주자의 주거 선택을 유도하여 시장안정화를 도모하기 위해 1세대 1주택 실거주자에 대한 세부담 완화정책을 실시할 필요가 있다 3. 임대사업자에 대한 운용비용을 낮춰 임대주택 공급유인은 높이되 세부담 전가요인은 낮춰 임차인에게 세부담 전가를 방지하고 임대인-임차인 모두에게 이득이 되는 윈윈 전략을 채택할 필요가 있다 4. 부동산세제 정책의 잦은 변경은 부동산 시장의 변동성을 높이고, 정책에 대한 국민들의 신뢰도를 낮추는 결과를 초래하므로, 부동산세제 정책에 대한 일정 준칙을 마련해 큰 틀에서 정책의 방향성과 해당 제도의 변화추세, 변화폭에 대한 사항을 정하는 등 정책의 예측가능성을 강화할 필요가 있다
