어반닥터 (urbandoctor) 도시연구소

개발밀도관리지역: 개발로 인하여 기반시설이 부족할 것으로 예상되나 기반시설을 설치하기 곤란한 지역을 대상으로 건폐율이나 용적률을 강화하여 적용하기 위하여 지정하는 구역

개발밀도관리구역은 개발로 인하여 기반시설이 부족할 것으로 예상되나 기반시설을 설치하기 곤란한 지역을 대상
으로 건폐율이나 용적률을 강화하여 적용하기 위하여 지정하는 구역을 말한다.

개발밀도관리구역은 주거지역, 상업지역, 공업지역에서 개발행위로 기반시설의 처리ㆍ공급 또는 수용능력이 부족
할 것으로 예상되는 지역 중에서 기반시설의 설치가 곤란한 지역으로서 다음 중 하나에 해당하는 지역에 지방도시
계획위원회의 심의를 거쳐 지정한다.

1. 해당 지역의 도로서비스 수준이 매우 낮아 차량통행이 현저하게 지체되는 지역
(도로서비스 수준의 측정은 「도시교통정비 촉진법」에 따른 교통영향평가의 예에 따름)
2. 해당 지역의 도로율이 국토교통부령이 정하는 용도지역별 도로율에 20% 이상 미달하는 지역
3. 향후 2년 이내에 해당 지역의 수도 수요량이 수도시설의 시설용량을 초과할 것으로 예상되는 지역
4. 향후 2년 이내에 해당 지역의 하수발생량이 하수시설의 시설용량을 초과할 것으로 예상되는 지역
5. 향후 2년 이내에 해당 지역의 학생 수가 학교수용능력을 20% 이상 초과할 것으로 예상되는 지역

개발밀도관리구역에서는 해당 용도지역에 적용되는 용적률 최대한도의 50% 범위 내에서 이를 강화하여 적용할
수 있다.

개발밀도관리구역은 도로ㆍ하천 그 밖에 특색 있는 지형지물을 이용하거나 용도지역의 경계선을 따라 설정하는 등
경계선이 분명하게 구분되도록 설정해야 하며, 지정 이후에는 구역안의 기반시설 변화를 주기적으로 검토하여 불
필요한 제한이 가해지지 않도록 조치해야 한다.

관련 법규

- 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조(정의), 제66조(개발밀도관리구역). 「동법 시행령」 제62조(개발밀도의 강화범위 등), 제63조(개발밀도관리구역의 지정기준 및 관리방법)

관련용어

- 개발부담금, 인구집중유발시설, 과밀억제권역

개발권양도제 TDR: 개발권과 소유권을 분리하는 개념으로서 관련 법ㆍ제도에 의해 개발이 제한되는 지역의 개발권을
고밀 개발이 가능한 지역으로 매매ㆍ양도할 수 있도록 하는 제도

개발권양도제(Transfer of Development Right; TDR)는 재산의 일부를 매매 또는 양도할 수 있다는 원리에 근거
하여 토지개발권을 하나의 재산권으로 보아 이를 다른 필지로 이전하여 개발하는 것을 인정하는 제도이다. 개발권
이양제라고도 한다.

즉, 특정지역의 개발을 해당 법규보다 강하게 제한할 필요성이 있을 때 침해되는 재산권에 대한 보상 차원에서 개
발권(법적용적률과 현재 이용용적률의 차이)을 매매 또는 양도할 수 있도록 허용함으로써 토지소유자는 재산상의
손실을 만회할 수 있다.

예를 들어, 기준용적률이 300%로 지정된 400㎡의 부지가 있다고 가정해보자. 해당 부지에서 개발 가능한 연면적
은 1,200㎡이다. 이 때 현황 건축물의 연면적이 1,000㎡라면 기준용적률에 의한 개발 가능한 연면적과 실제 연면
적의 차이인 200㎡가 바로 다른 토지로 양도 가능한 개발권이 된다.

개발권양도제는 주로 문화재 보호나 환경보전을 위하여 활용되는 방식으로 1970년대 초에 미국 뉴욕에서 고안되
어 활용되는 방식이다. 재정의 부담 없이 개인의 재산권을 보호할 수 있다는 장점이 있어 독일, 영국, 프랑스 등 수
많은 국가에서 도입하고 있다.

개발권양도제를 적용하기 위해서는 개발권에 대한 법률적 정의와 이에 따른 새로운 등기제도의 도입이 필요하며,
구릉지와 같이 엄격한 규제가 적용되고 있는 지역의 개발권은 그렇지 않은 지역에 비해 근본적으로 저평가된다는
점, 대규모 개발이나 정비사업에는 적용하기 어려운 점 등 현실적인 문제로 인해 우리나라에 도입되지 않고 있다.

관련용어

- 개발권이양제, 결합개발제도, 공중권