부동산 투자를 염두에 두고, GIS (Geographical Information System)에 기반한 지역분석을 해보고자 한다.
임야 (임)나 과수원 (과), 밭 (전) 과 같은 지목은 향후 다른 글로 돌아오기로 하고, 오늘은 주택, 상가, 사무실 (오피스), 문화시설 등을 지을 수 있는 지목인 (대) 에 한정하여 토지가격과 토지상승률을 알아보고자 한다.
지목 (대)에 대한 2023년 기준 표준지가격 지도이다. 서울지역과 함께 경기도까지 잡아봤을때의 결과값은, 아래 세가지로 요약할 수 있다.
1. 서울시 토지가격은 전반적으로 높은 수준에 잡혀있다.
2. 서울 중에서도 高토지가격을 이루는 지역 분포가 아래 세 분류로 나뉘는 양상이다.
- (Group 1) 高 토지가격이 90-100%를 이루는 지역: 용산구, 강남구, 서초구, 송파구, 중구
- (Group 2) 高 토지가격이 50-90%를 이루는 지역: 영등포구, 종로구, 마포구, 성동구
- (Group 3) 高 토지가격이 0-50%를 이루는 지역: 강서구, 양천구, 동작구, 관악구, 강동구, 광진구, 동대문구, 성북구, 중랑구
3. 강서구, 은평구, 서대문구, 성북구, 동대문구, 중랑구는 4 quartile에 들어가는 토지가 많지 않다.
3. 경기도의 경우, 과천시, 안양시 동안구, 성남시 분당구의 토지가격이 한정적으로 높은 수준에 있다.
<그래프 1> 결과값을 통해, 같은 조건 같은 가격의 자산을 비교한다면 서울 내에서도
高 토지가격이 0-50%로 한정적으로 이루어져 있는 지역인 Group 3 지역 보다는 高 토지가격이 50-100%로 이루어져 있는 Group 1, Group 2 지역에 투자해야 맞겠다는 결론이 나온다.
지목 (대)에 대한 2021년 대비 2023년 토지가격상승률지도이다. 서울지역과 함께 경기도까지 잡아봤을때의 결과값은, 아래 세가지로 요약할 수 있다.
1. 高 토지가격 상승률을 이룬 지역이 다소 분산된 양상을 보이고 있다
2. 서울 중에서도 高 토지가격상승률을 이루는 지역 분포가 아래 세 분류로 나뉘는 양상이다.
- (Group 1) 高 토지가격상승률이 80-100%를 이루는 지역: 강남구, 성동구, 서초구
- (Group 2) 高 토지가격상승률이 50-80%를 이루는 지역: 영등포구, 용산구, 광진구, 동작구
- (Group 3) 高 토지가격상승률이 0-50%를 이루는 지역: 마포구, 서대문구, 강서구, 양천구, 금천구, 구로구, 관악구, 송파구, 강동구, 중구, 종로구
3. 흥미롭게도, 하남시는 전체적으로 高 토지가격상승률을 그렸으며, 광명시, 시흥시, 안양시, 성남시에서도 높은 가격상승률을 보인 지역들이 포착된다.
<그래프 2> 결과값을 통해, 같은 조건 같은 가격의 자산을 비교한다면 서울 내에서도
高 토지가격상승률이 0-50%로 한정적으로 이루어져 있는 지역인 Group 3 지역 보다는 高 토지가격상승률이 50-100%로 이루어져 있는 Group 1, Group 2 지역에 투자해야 맞겠다는 결론이 나온다.
지목 (대)에 대한 2022년 대비 2023년 토지가격상승률지도이다. 서울지역과 함께 경기도까지 잡아봤을때의 결과값은, 아래 세가지로 요약할 수 있다.
1. 2021 vs 2023 토지가격상승률지도 대비, 高 토지가격 상승률을 이룬 지역이 "서울 내에서는" 한정적이다.
2.서울 중에서도高 토지가격상승률을 이루는 지역 분포가 아래 세 분류로 나뉘는 양상이다.
- (Group 1)高 토지가격상승률이 50-100%를 이루는 지역: 강남구, 성동구, 영등포구, 용산구, 중구, 송파구, 광진구, 서초구
- (Group 2)高 토지가격상승률이 0-50%를 이루는 지역: 관악구, 강서구, 마포구, 서대문구, 종로구, 성북구, 동대문구, 강동구, 중랑구, 양천구, 구로구
3. 안양시, 성남시, 그리고 하남시 에서는 높은 토지가격상승률이 지속된 점이 확인된다.
<그래프 3> 결과값을 통해, 같은 조건 같은 가격의 자산을 비교한다면 서울 내에서도
高 토지가격상승률이 0-50%로 한정적으로 이루어져 있는 지역인 Group 2 지역 보다는 高 토지가격상승률이 50-100%로 이루어져 있는 Group 1 지역에 투자해야 맞겠다는 결론이 나온다.
단면적으로 토지가격과 토지가격상승률 분포를 분석해보았다.
종합적으로, 高토지가격과 高토지가격상승률이 집중 분포해 있는 지역은 다음과 같다:
강남구, 성동구, 서초구. 영등포구, 용산구
이후 포스팅에서는, 위 5개의 구별 상세 GIS 지역 데이터 분석 결과를 알아보고자 한다.