어반닥터 (urbandoctor) 도시연구소

<부동산트렌드 2024> 책 소개

“입주 물량 말라버린 서울, 그 종착점은 어디인가!”
PF대출, 빌라포비아, 중국 경제위기…
2024년에 다가올 위기와 기회들
“먼저 시장을 이해하는 자가 승자가 된다!”

“2024년은 기회를 노리는 이들이 새로운 준비를 해야 하는 해다. 어떤 투자건 시장의 흐름을 먼저 알아채는 자가 승자가 된다.”
_프롤로그 중에서

2년 연속 완벽 적중한 김경민 교수의 ‘집값 시나리오’

매년 빅데이터 분석을 근거로 서울시 집값 예상치와 당해의 투자 이슈를 짚어주는 [부동산 트렌드] 시리즈가 2024년 부동산 시장을 전격 해부한다. 2023년 현재, 뉴스마다 주택 가격의 반등세를 확신하는 의견과 추가 하락을 경고하는 주장이 뒤엉켜 있다. 투자자도 실수요자도 상반된 시각에 혼란스러워 하며 정확한 데이터와 균형 있는 의견을 제시해줄 전문가를 절실히 찾고 있다. 지난 저서들을 통해 서울시 집값이 2018년 4분기 수준으로 회귀하며 25% 이상 하락할 것이라 말한 김경민 교수는 가격 변곡점뿐만 아니라 구체적인 하락률까지 적중시켜 모두를 놀라게 했다. 심지어 도곡렉슬, 올림픽훼밀리타운, 남산타운 등 서울 주요 아파트 단지별 변동 폭까지 정확히 맞혔다. [부동산 트렌드 2024]는 더욱 정밀해진 분석으로 ‘2024년 아파트 가격’에 대한 시나리오를 제시한다. 투자자들은 그의 전망을 통해 자신의 위험 성향과 주택 보유 여부에 맞는 부동산 전략을 세울 수 있을 것이다.

<부동산트렌드 2024> 저자 소개

서울대학교 지리학 학사, UC 버클리 정보시스템 석사를 거쳐 하버드대학교에서 도시계획·부동산 연구로 박사 학위를 받았다. 현재 서울대학교 환경대학원 도시계획 전공 교수로 재직 중이다. 보스턴 소재의 상업용 부동산 리서치회사 PPR에서 오피스 가격 예측 모형을 구축하고 글로벌 부동산을 연구했다. 주요 연구 분야는 빅데이터 기반 부동산 시장 분석, 글로벌 오피스 비교, 공공민간협동개발 등이다.

지은 책으로는 빅데이터로 부동산 시장을 해부하고 미래 가격을 정확히 예측한 ≪부동산 트렌드 2022≫, ≪2020 부동산 메가트렌드≫, 도시개발의 방향성을 제시한 ≪도시개발, 길을 잃다≫, 익선동의 가치를 재조명한 ≪리씽킹 서울≫, 북촌을 개발한 기농 정세권 선생을 다룬 ≪건축왕, 경성을 만들다≫ 등이 있다.

대한민국 최고의 부동산 전문가로서 부동산 입문자와 투자자의 든든한 안내자 역할을 해온 김경민 교수는 하버드 박사를 의미하는 ‘하박’이라는 별명으로 불리며 각종 미디어에서 종횡무진 활동 중이다. 출연한 프로그램으로는 EBS의 〈비즈니스리뷰〉, 〈클래스e〉, MBC의 〈100분토론〉, 부동산 파일럿 〈돈벌래〉, tvN 〈미래수업〉, 유튜브 채널 ‘삼프로TV’ 등이 있다. 또한 유튜브 채널 ‘김경민의 노트’와 부동산 오픈데이터 플랫폼 ‘부트캠프’를 통해 누구나 쉽게 시장 트렌드를 파악할 수 있도록 부동산 정보 공유를 위해 힘쓰고 있다.

<부동산트렌드 2024> 주요 내용 요약

이 책의 부제목이 "서울 아파트 상승의 전조"인 만큼, 책에서는 향후 서울 아파트 가격 흐름의 상방압력과 하방압력에 대해 설명한다. 큰 틀에서 설명하면, 현재 부동산 시장에서 주의 깊게 보아야 하는 부분은 기준금리보다는 '주택담보대출금리'의 흐름이며, 이와 연관되는 국고채 10년물 금리를 지켜봐야한다고 한다. 중장기적으로는 빌라포비아의 여파, PF대출 연장의 여파, 그리고 최악의 수준으로 예상되는 2025-2026년 이후의 서울시 아파트 입주물량이 시장에 영향을 미칠 것으로 예상하고 있다. 

• (2024 트렌드 1) 고가 아파트 시장의 분화
  강남 인근 중에서도, 고가 아파트 시장인 제 1 권역 (강남-서초)에는 제 2 권역 (송파-강동)에서의 가격 하락이 전달되지 않았으며, 이는 고가 아파트 시장이 분화하고 있음을 뜻한다.
• (2024 트렌드 2) 거래량 회복의 3가지 원인
  책에서는 2023년 거래량이 증가한 원인 3가지를 제시하고 있다. 
  첫째: '특례보금자리론'의 정책 효과 (9억원 이하 아파트 거래량이 급격하게 증가)
  둘째: 주택담보대출(신규) 금리가 2022년 10월부터 급격하게 낮아지면서 주택 수요 자극
  셋째: 갈아타기 수요의 등장 (전세가율이 40% 수준인 가운데 9억원 이상 및 15억원 이상의 아파트도 거래량이 빠르게 증가)

(특례보금자리론 시행 방향, 기존 vs 개편)

• (2024 트렌드 3) 입주량의 급감
  보통 인허가로부터 3-4년 뒤 아파트가 공급되는데, 2022-2023년 서울 아파트 인허가 물량이 역대 최저 수준이다. 이는 단기적으로 2025-2026년 서울 아파트 전세가격을 상승을 야기할 수 있을 것으로 보인다.
  
  
• (2024 트렌드 4) 빌라와 아파트 시장 단기, 중장기 전망 

• (2024 트렌드 5) 서울시 8개 대장 단지 분석을 통해 본 5가지 인사이트 
  [1] 소형 평형대의 뛰어난 안정성: 일반적인 시장 상황에서 25평형은 33평형에 비해 매우 안정적인 흐름을 보여준다
  [2] 소형 평형대의 높은 상승률: 왕십리 뉴타운을 제외한 7개 대장 단지에서 25평의 상승률이 33평형보다 높게 나타난다
  [3] 지역별 가격 차이의 확대: 강남-서초 권역과 송파-강동 권역의 분화가 일어나고 있으며, 미시적 공간 차원에서도 가격 차이가 확대될 가능성이 높아진다
  [4] 업무지구 접근성의 중요성: 업무지구가 거대하게 자리잡은 강남을 제외한 다른 지역은 2호선 내부와 외부를 기준으로 아파트 시장이 분화될 가능성이 높다
  [5] 임대 아파트 존재 여부와 가격: 대단지, 대중교통망, 업무지구로의 접근성과 같은 강력한 어메니티가 존재하는 단지는 임대 아파트 세대 수가 아무리 많더라도 이를 넘어서는 강한 상승 동력이 존재한다

<부동산트렌드 2024> 서민 주거복지를 위한 정책 제언

<부동산트렌드 2024>에서 저자는 5가지 정책 제언을 제시하고 있다.

1. 정부 주도의 거대한 리츠 (REITs)를 만들어야 한다*

2. 서울 내부와 인근의 토지를 대규모로 확보하는 랜드 뱅킹 (Land Banking) 전략을 빠르게 도입해야 한다

3. 저렴한 토지 기반 아파트 대량 공급 정책이 필요하다

4. 전세의 반전세화를 제도화해야 한다

5. PPD (Private Public Development, 민간 공공 협동개발) 형태의 개발 방식 도입이 필요하다

*우리나라 공공기관이 보유한 공공임대주택 물량은 2023년 기준 전체 주택 수 대비 8.9% 비중으로, OECD 상위 국가에 비하면 낮은 수준이라고 한다. 이 통계에 전세임대주택을 비롯한 10년 이하 단기임대주택 등이 포함된 것을 감안한다면, 실제 장기공공임대주택은 5% 내외에 불과할 것이다. 우리가 많이 참조하는 도시국가 싱가포르는 토지임대부 분양 주택과 공공임대주택 등 공공이 제공하는 주택이 80%를 초과한다. 그 결과 최근 5년간 서울 부동산은 급등한 데 반해 싱가포르는 안정적인 주택 가격을 유지하고 있다. 

서울시 아파트 매매 실거래가는 2016년부터 본격 상승하여 2021년 5월부터 2022년 4월 사이 최고가를 기록한 후 조금씩 하락하고 있는 추세이다. 그 중에서도 서울 도심권이 가장 먼저 하락을 시작하였으며, 나머지 지역은 비슷하게 하락을 이어가고 있다. 

서울시와 경기도의 시가총액이 전국 부동산의 절반 이상을 차지하고, 아파트 거주 가구 비중이 증가하고 있는 상황에서 서울시 아파트 가격 버블 추정의 필요성이 제기되고 있다. 이에 지난해 10월 서울연구원 - 경제사회연구실에서 "서울시 자산시장 분석과 아파트 가격 버블 추정"의 제목으로 한 연구보고서를 공개했다.

시도별 자산, 부채, 소득 추이 (2018-2022)를 나타낸 표이다. 
  - 서울시 총 자산의 연평균 증감율은 7.7%이며, 그 중에서 금융자산이 2.5%, 실물자산이 9.4%로 실물자산의 연평균 증감율이 높음
  - 서울시 순자산액 연평균  증감율은 8.3%이며, 부채는 4.4%로 부채 대비 순자산액의 증감율이 높음 

시도별 자산, 부채, 소득 비중 추이 (2018-2022)를 나타낸 표이다.  
  - 서울시 실물자산의 비중은 2018-2022 매해 증가하면서, 2022년에는 78.4%에 달함
  - 서울시 금융자산의 비중은 2019-2022 매해 감소하면서, 2022년에는 21.6%에 달함
  - 서울시 부채비중은 2018-2022 감소세를 그리며, 2022년에는 14.7%로 축소됨
  - 서울시 순자산액 비중은 2018-2022 증가세를 그리며, 2022년에는 85.3%로 증가함

이 연구보고서에서 설명하고 있는 서울시 아파트 가격 버블 추정 분석 결과는 아래와 같이 정리된다. 

전세 · 매매가격 비율로 본 버블

- 2019년부터 생성, 이후 3년간 유지되던 버블 상태는 2022년 들어 조금씩 빠지는 추세임

상태공간모형 추정을 통한 버블

ㅍ

- 서울시 (2021.8) 15.02%, 동남권 (2020.11) 13.09%, 도심권 (2021.4) 13.7%, 서남권 (2021.7) 15.71% 순으로 최대 증가율에 도달했으며, 최댓값 도달 후 빠르게 하락하는 추세로 전환됨

CAPM 모형 시뮬레이션으로 산출한 버블

- 12년간 서울 지역 전체 아파트 가격의 버블 수준은 평균 매월 1.8975%, 누적 159.2509%였으며, 월별 생성된 최대 버블값은 16.6914%, 최솟값 -5.1861%로 버블이 생성되고 중반 이후부터는 전반적으로 정체수준을 유지하고 있음

매매평당 가격으로 정렬했을 때, 용산구 한남동이 가장 높은 것으로 나타난다. 

전세가율로 정렬했을 때, 역시 용산구 한남동이 가장 높은 것으로 나타난다.

84㎡ 갭으로 정렬했을 때, 강남구 삼성동이 가장 높고 송파구 오금동이 가장 낮다. (강남-서초구가 대체로 갭 금액이 높게 형성되어 있다)

아파트 수로 정렬했을 때, 서초구 서초동에 가장 높은 아파트 수가 확인되며, 그 뒤로 잠원동, 방배동이 있음

신규 분양권 비율로 정렬했을 때, 강남구 개포동이 가장 높으며, 송파구 거여동-용산구 효창동-서초구 반포동이 그 뒤를 이음.

(최근 10년, 300세대 이상) 대형 평수 분포 비율로 정렬했을 때, 용산구 한강로3가, 도곡동, 방배동, 한남동,내곡동, 이촌동 순으로 대형 평수가 높이 이루어져 있음. 

(최근 10년, 300세대 이상) 가격분포 5분위 건수로 정렬했을 때, 서초구 서초동이 가장 높은 것으로 확인되며, 그 뒤로 방배, 잠원, 삼성, 도곡, 대치, 이촌으로 형성됨.

2023년 8월 발간된 국토연구원의 보고서, "저출산 원인 진단과 부동산정책 방향 연구 (A Study on the Causes of Low Birthrate and the Direction of Real Estate Policy" 에 따르면, 주택가격이 출산율 하락에 영향을 주는 것으로 분석된다. 

분석 요인별 채택된 방법론은 다음과 같다:

 출산율 결정요인
 - 출산율이 자기상관성이 높은 통계이기 때문에 종속변수의 과거값이 설명변수로 포함되는 동태패널모형 (Dynamic Panel Regression Model)인 시스템GMM 모형 활용

출산율 기여도 분석
- 과거 경험치에 대한 기여도를 추정하는 샤플리 분해 방법 활용

미래 출산율 기여도 분석
- 미래 출산율 예측값에 대한 결정요인 변수들이 출산율 변동에 기여하는 수준을 추정하기 위해, 예측오차분산분해 방법 활용

출산율 하락 결정구조 전환
- 주택 매매가격과 전세가격이 출산율에 미치는 시간가변적 영향을 추정하여 구조 전환 특징을 분석
- 시간가변적 충격반응함수를 분석할 수 있는 시간가변모수 VAR 모형의 시간가변충격반응함수 활용

<자녀 출산순위별 출산율 하락 요인>으로는,
- 첫째 자녀: 주택매매가격, 전세가격, 초등학교 사교육비의 영향 高

- 둘째 자녀 이상: 주택매매가격, 전세가격과 함께 고등학교 사교육비의 영향 高

<주택가격 상승기 출산율 하락 요인>으로는,
- 주택매매가격과 전세가격의 기여도 高
- 첫째 자녀에 비해 둘째 자녀와 셋째 자녀 이상의 사교육비가 출산율 하락에 대한 기여도 高

   (특히, 고등학교 사교육비의 기여도 증가)

<미래 출산율에 대한 기여도>
- 첫째 자녀의 미래 출산율: 전년도 첫째 자녀 출산율의 기여도 高 & 주택매매가격의 기여도 高
- 둘째 자녀 이상의 미래 출산율: 전년도 출산율의 기여도 低 & 주택매매가격과 여성 경제활동 참여율의 기여도 高

<주택가격과 출산율 하락구조의 전환>
- 주택매매가격 & 전세가격: 2010년대 중반 이후 첫째와 둘째 자녀 출산율 하락에 대한 영향력 강화
  (셋째 자녀 이상에서는 영향력 低)

위 저출산 원인에 대한 연구결과를 통한 부동산 정책방안을 고안해냈다.

<정책 방안>
- 우리나라 인구대체 수준인 2.1명까지 출산율을 회복하기 위해서는 단기 과제로 첫째 자녀 출산을, 중장기 과제로는 둘째 자녀 출산을 장려하는 제도 마련이 필요

(첫째 자녀 출산)
- 무주택 (예비)유자녀 가구에 대한 특별공급물량의 확대
- 추가 청약가점 부여 등을 통한 주택공급 확대 및 취득기회를 강화
- 지분적립형 등의 주택공급 확대를 통해 자금력이 부족한 신혼부분의 주거안정과 자산형성 지원
- 생애주기를 고려한 주택취득세 면세제도 도입
- 거주주택 마련 목적의 대출에 대해 총부채원리금상환비율 (Debt to Service, DSR) 범위 내에서 금리 인하

(둘째 자녀 출산)
- 2자녀를 다자녀 기준으로 확대하고, 2자녀 이상 가구에 대해 특별공급물량 확대
- 주택면적 상향
- 2자녀부터 교육비 면제 등의 지원 강화
- 주거와 자녀 양육을 함께할 수 있는 인프라 (육아친화마을/자녀 양육 클러스터 등) 건설 확대

지난 12월 28일 시공능력평가 기준 16위 건설사인 태영건설이 고금리 후유증으로 인한 부동산 경기 부진, 비용 부담으로 워크아웃 (기업개선작업)을 신청했다. 

이에 정책당국은 금융시장 및 건설업 전반으로의 전이 방어를 위해 적극적으로 대응책을 신속히 발표했다.
금융위 보도자료에 따르면, 2023년 9월말 기준 태영건설 관련 PF사업장은 총 60개 이며, 브릿지론 18개, 본PF 42개라고 한다. 브릿지론과 본PF 중 비주택사업장에 대해선 PF 대주단 협약을 통해 태영건설의 시공 지속/시공사 교체/재구조화/사업장 매각 등을 추진할 예정이다. 본PF 중 분양이 완료된 주택사업장 (22개)에 대해선 HUG 분양보증을 통해 분양계약자를 보호할 계획이다.

또한, 회사채와 CPP, 건설사 보증 PF-ABCP에 대한 차환 지원프로그램을 확대 시행하고, P-CBO 프로그램 규모 확대 등 금융시장 안정을 위한 조치를 마련했다. 예상치 못한 상황에 대비한 금융기관의 추가적인 충당금 적립도 유도하기로 했다.

다른 건설사 부동산PF 시장 경계감

자기자본 대비 PF 보증 규모가 50%가 넘는 건설사는 태영건설 (373.6%), 롯데건설 (212.7%), 현대건설 (121.9%), HDC현대산업개발 (77.9%), GS건설 (60.7%), KCC건설 (56.4%), 신세계건설 (50.0%) 등이다. 
태영건설 다음으로 자기자본 대비 PF보증 비중이 큰 롯데건설의 경우, PF 우발채무 부담이 지속되고 있음. `23년 본 PF 및 담보대출 전환, 사업장 준공, PF 차입금 상환 등으로 PF 보증 규모를 `22년말 6.8조원에서 5.8조원으로 줄였으나, 여전히 높은 수준임. `23년 기준 약 2.1조의 현금성 자산을 보유해 단기 유동성 대응 능력은 확보한 것으로 판단됨. 다만 부동산경기 둔화 속 도급사업 PF보증의 약 75%가 미착공사업장으로, 향후 사업추진 과정 및 분양실적에 따른 리스크 발생 경계감은 지속된다.

자기자본 대비 PF보증 규모가 100%가 넘는 현대건설의 경우 PF 보증 중 38%가 정비사업인 점, 도급사업 중 82%가 미착공사업장이나 91%가 상대적으로 사업장이 양호한 서울에 위치한 점, 재무여력을 감안할 때 관련 위험은 통제 가능할 것으로 보인다.

기존 정책을 통해 건설사들이 현금성자산을 확보하였고, 정부의 적극적 정책 대응 의지를 감안 시 시스템 리스크로의 전이 가능성은 제한적일 것으로 보고 있다. 정책당국은 부동산 PF의 연착륙 기조를 일관되게 추진하겠다는 입장이며, 부동산PF 관련 대책을 수행하면서 추가적인 건설투자 활성화 방안도 발표할 계획이다.

정리하자면, 
태영건설 워크아웃에서 가중된 부동산 PF 우려가 다른 건설사로 전이 될 가능성은 다음의 이유로 낮다는 것이다:
1. 자기자본대비 PF 보증 규모가 태영건설 (1위) 다음으로 큰 건설사인 롯데건설 (2위), 현대건설 (3위)의 단기 유동성 대응력이 있는 것으로 판단
2. 정부가 적극적인 대응 의지를 보이고 있음 
3. 태영건설의 비은행 금융기관에 대한 익스포져가 보유 금융회사 총자산의 0.09%수준으로 제약적, 이 중 비은행금융기관 익스포져가 27%이지만, 다수 금융사에 분산되어 있어 자산건전성/펀더멘털 저하 영향은 낮을 것
    (태영건설의 증권사 전체 부동산 익스포져에서 차지하는 비중은 1.9%로 낮은 수준임)

- 전체 학원 수는 강남구가 압도적으로 높은 편임
- 그 중에서도 대치동이 두번째로 학원수가 많은 서초구 반포동보다 5배 많이 위치
- 특목고 진학생수가 많은 지역은 서초구 반포동, 강남구 대치동
- 서울대/의대 합격생이 많은 지역 또한 강남구 대치동, 서초구 반포동

강남, 서초, 용산, 송파 4구의 인구수 및 세대수는, 송파 > 강남 > 서초 > 용산 순으로 이루어져 있다. 

세대수 증감율은 높은 증가세를 보이는 송파구가 가장 높으며, 저조한 증감율을 기록한 강남구-서초구가 그 뒤를 잇고, 오히려 감소세가 뚜렷한 용산구가 가장 낮게 나타난다.

서초구: 사회초년생이나 노년층 보다는 10살 미만 자녀와 함께 거주하는 가족단위 주거인구가 많은 것으로 보임
용산구: 20대 및 60대 이상 인구 비율이 매우 높은 반면, 10살미만과 30-40대 인구 비율은 현저히 낮다.
강남구: GBD가 인접한 위치적 특성으로 3040 세대 비율이 높으며, 노년층 인구 비율은 비교적 낮게 나타남
송파구: 서초구와 함께 10살 미만 인구 비중이 비교적 높음

1. 강남구

  - 강남구로의 전입은 3040세대 위주로 서초구 / 송파구 / 성남시에서 많으며,
  - 강남구에서의 전출은 3040세대 위주로 송파구 / 서초구 / 성남시가 많음 

2. 서초구 

  - 서초구로의 전입은 3040대 위주로 강남구 / 동작구 / 관악구 / 송파구에서 많으며, 
  - 서초구에서의 전출은 30-40대 위주로 강남구 / 동작구 / 송파구 / 관악구가 많음

3. 용산구

  - 용산구로의 전입은 2030세대 위주로 마포구 / 강남구 / 서초구 에서 많으며,
  - 용산구에서의 전출은 30-50대 위주로 마포구 / 강남구 / 서초구가 많음

4. 송파구

  - 송파구로의 전입은 30-50대 위주로 강남구 / 강동구 / 성남시 에서 많으며, 
  - 송파구에서의 전출은 3040대 위주로 강동구 / 강남구 / 하남시가 많음

서울특별시의 [강남구, 서초구, 용산구, 송파구, 영등포구]의 근 5년간의 300세대 이상 아파트에 대한 급지표는 아래와 같다.

300세대 이상 아파트에 대한 급지표

서울특별시의 [강남구, 서초구, 용산구, 송파구, 영등포구]의 근 5년간의 300세대 이상 아파트에 대한 급지표는 아래와 같이 정리된다.  
  - 한남동, 대치동, 삼성동, 반포동, 잠원동이 선두
  - 역삼동, 일원동, 개포동, 서초동, 방배동 또한 높은 평당가
  - 한강로3가, 가락동, 풍납동이 뒤를 잇고
  - 당산동 5가, 효창동, 거여동, 양평동, 신길동, 대림동, 오금동이 뒤따른다.

지역 비교분석

서울특별시의 [강남구, 서초구, 용산구, 송파구, 영등포구]의 지역별 비교분석은 아래와 같이 정리된다. 
  - 학원은 강남구에 가장 많이 위치해 있으며, 그 뒤로 송파구, 서초구에 많이 위치함
  - 병원의 경우, 강남구에 압도적으로 많은 수가 위치하며, 서초-송파구에는 비슷한 수준으로 뒤따름
  - 인구당 병원 및 학원 수는 강남구가 가장 높으며, 그 뒤로 서초임
  - 총 인구수는 송파구가 높으며, 그 뒤로 강남, 서초, 영등포, 용산구임
  - 사업체 수는 역시 GBD가 인접한 영향으로 강남구가 압도적으로 높고, 그 뒤로 서초-송파-영등포가 비슷한 수준임
  - 소득지수는 강남-서초가 높고, 그 뒤로 용산구, 송파-영등포구 순서임

서울특별시의 [강남구, 서초구, 용산구, 송파구, 영등포구]의 동단위 급지분석 은 아래와 같이 정리된다. 
  - 강남구 대치동이 단연 학원 수에 있어 압도적 1위에 위치함
  - 병원 수로는, 강남구 신사동-압구정동-청담동이 높음

지역 환경 (인프라) 분석

서울특별시의 [강남구, 서초구, 용산구, 송파구, 영등포구]의 지역별 환경(인프라)분석은 아래와 같이 정리된다. 
  - 강남구는 인구수-사업체수가 높은 반면, 용산구는 인구수-사업체수가 낮아 대조됨
  - 종합 소득 수준은 용산구 > 강남구 > 서초구 > 송파구 > 영등포구 순임
  - 학원 수는 강남이 가장 많고, 송파-서초가 그 뒤를 이음
  - 우수학교 진학생 수는 특목고의 경우 강남-서초-송파 모두 높으나, 서울대/의대 진학생 수로 1위인 강남이 2위인 서초의 두배 수준임
  - 병원, 상업시설 수로도 강남구가 높게 형성되어 있음
  - 향후 입주 예정 물량은 2023년 강남구가 가장 높으며, 송파구가 2024-2025년 높은 수준임

아파트 가격 분포 분석

서울특별시의 [강남구, 서초구, 용산구, 송파구, 영등포구]의 아파트 가격 분포 분석은 아래와 같이 정리된다.
  - 매매평당가는 서초구 > 강남구 > 용산구 > 송파구 > 영등포구 순임
  - 전세 평당가는 용산구 > 서초구 > 강남구 > 영등포구 > 송파구 순임
  - 전세가율은 영등포 > 용산 > 송파 > 서초-강남 순임
  - 84㎡에 대한 갭은 서초 > 강남 > 용산 > 송파 > 영등포 순임
  - 아파트수는 강남이 가장 많고 > 서초 > 영등포 > 송파 > 용산 순임
  - 5개구의 평균 년식은 22-25년으로 비슷함
  - 20년 초과 년식의 아파트는 강남구가 가장 많으며 (41%), 그 뒤로 용산-송파 (40%), 영등포 (37%) 서초 (34%)임
  - 강남-서초-용산-영등포는 소형 평형 아파트가 가장 높은 비중을 차지함
  - 송파는 중형 평형 아파트가 가장 높은 비중을 차지함
 

매매평당 가격으로 정렬했을 때, 용산구 한남동이 가장 높은 것으로 나타난다. 

전세평당 가격으로 정렬했을 때, 용산구 한남동이 가장 높은 것으로 나타난다. 

전세가율로 정렬했을 때, 역시 용산구 한남동이 가장 높은 것으로 나타난다.

84㎡ 갭으로 정렬했을 때, 강남구 삼성동이 가장 높고 송파구 오금동이 가장 낮다. (강남-서초구가 대체로 갭 금액이 높게 형성되어 있다)

(최근 10년, 300세대 이상) 아파트 수로 정렬했을 때, 서초구 서초동에 가장 높은 아파트 수가 확인되며, 그 뒤로 잠원동, 방배동, 도곡동이 있음

(최근 10년, 300세대 이상) 신규 분양권 비율로 정렬했을 때, 강남구 개포동이 가장 높으며, 송파구 거여동-용산구 효창동-서초구 반포동이 그 뒤를 이음.

(최근 10년, 300세대 이상) 대형 평수 분포 비율로 정렬했을 때, 용산구 한강로3가, 도곡동, 방배동, 한남동,내곡동, 이촌동 순으로 대형 평수가 높이 이루어져 있음. 

(최근 10년, 300세대 이상) 가격분포 5분위 건수로 정렬했을 때, 서초구 서초동이 가장 높은 것으로 확인되며, 그 뒤로 방배, 잠원, 삼성, 도곡, 대치, 이촌으로 형성됨.

최근 5년간 [강남구, 서초구, 용산구, 송파구, 영등포구] 내 분양된 아파트 단지의 분양가, 평단가, 경쟁률, 가점평균은 아래와 같다.

2024년 예정 아파트 분양단지, 2025년 예정 아파트 분양단지는 아래와 같다.