어반닥터 (urbandoctor) 도시연구소

[배경]

IMF는 연 경제성장률 수정전망 시 (10월), 한국 1.4%을 일본 2.0%보다 0.6%p 낮게 제시했다

2023년 국내 GDP 성장률이 25년 만에 일본에 추월당할 것으로 전망되면서, 한국이 일본과 같은 장기 저성장 국면에 진입한 것이 아니냐는 우려가 있다. 이 글에서는 한국과 일본의 유사점과 차이점을 분석해보겠다.

유사점
1. 고령화로 부양부담 확대로 인한 소비 축소
2. 과잉부채로 인한 원리금 상환 부담으로 소비와 투자 여력 축소  
3. 서비스업이 취약한 산업구조로 제조업 경쟁력이 떨어질 경우 성장 동력 부재

차이점
1. 한국은 ICT 등 미래 성장 동력에 대해 적극 투자
2. 부동산 자산가격이 급격하게 하락하기 어려운 구조
3. 부실기업 구조조정에 소극적이었던 일본과 달리, 외환위기 후 부실기업 및 채권 구조조정에 적극적

결론
1. 기업 혁신이 지속될 경우 일본과 다른 성장 경로 모색이 가능하나,
저출산, 가계부채, 한계기업 등 선결 과제가 해결되지 않으면 일본이 겪은 
'잃어버린 30년' 가능성도 배제하기 어려움
2. ICT 산업의 국제 경쟁력은 저성장을 극복할 Key로 작용할 가능성이 있음

[부동산 리스크]

한국의 부동산 리스크는 과거 일본의 버블 수준과는 상이하다

소득대비 주택가격
1. 한국 평당 주택가격 (서울 아파트 기준)은 일본의 버블기 수준까지 올랐으나, 
소득 대비 주택가격은 일본 버블기의 절반 수준에 그침
  - 서울 30평 아파트 가격은 1인당 GDP의 약 30배로 높은 수준이나, 일본의 버블시기에는 약 60배로 비교적 낮은 수준임

2. 한국 전세제도는 실수요, 투기수요, 정부 주택정책 측면에서 주택 가격 하락을 방어하는 역할 수행
  - 역전세난 등 새로운 리스크를 만드는 부정적 측면도 상존
3. 부동산 경기 침체시 전세수요가 확대되고, 매매-전세가격 축소가 주택 실수요를 자극하여 주택가격이 상승
4. 전세금이 사금융 역할을 담당하며 투자자금 조달에 용이성을 확대
5. 주택가격 하락의 파급효과 (역전세난 등)가 매우 큰 편이어서 정부가 부동산 가격 하락 방어에 적극적일 수밖에 없는 구조
6. 일본은 부동산 버블에 대해 사후적 금융조치를 시행했으나, 한국은 주택대출 관련하여 사전적으로 규제를 마련하고 시행중
  - (일본) 주택대출 관련 규제가 미비한 가운데 부동산 버블로 위험 노출 > 금리인상, 대출총량규제 등 사후조치 > 신용경색 발발
  - (한국) 2002년 LTV 도입 이후 DTI, DSR 등의 제도 도입을 통해 주택대출 취급 가능금액을 제한

* 가계 소득수준, 제도 및 금융규제 차이를 감안하면 30년 전 일본이 겪은 부동산 급락 가능성은 높지 않은 것으로 보인다. 다만, 고금리 상황에서 인위적인 부동산 부양정책을 부동산 가격을 왜곡시켜 리스크를 키울 우려가 상존한다.

[서론]
1. 부동산세제의 미시적 영향력
  - 시장참여자의 점유형태에 가장 큰 영향을 미치는 세제는 취득세로 나타난다
  - 전세가격과 양도소득세 간 상관관계가 발견된다

2. 부동산세제의 거시적 영향력
  - 취득세: 단기적 거래량 축소, 가격안정화 효과 X
  - 재산세: 거래량, 매매가격, 전세가격에 유의한 영향을 미치지 않았다
  - 종합부동산세: 5년의 시차를 두고 거래량 증가 영향, 매매가격과 전세가격에는 2년 이내에 상승 영향
  - 양도소득세: 동결효과 발생, 전세가격 상승

[부동산세제의 구조]
1. 부동산세제 개관
  - 과세주체에 의한 분류
     - 국세와 지방세로 구성됨
     - 국세는 담세력이 있는 사람에게 과세, 반면 지방세는 보편적 과세가 원칙
        (지방세는 세원이 골고루 분포해야 하며 시기에 따라 세수의 변동이 없어야 함)
     - 국세에 해당하는 부동산 세제는 종합부동산세와 양도소득세 이다.
     - 지방세에 해당하는 부동산 세제는 취득세와 재산세 이다.
  - 부동산 취득-보유-양도 단계별 세제 분류
     - 취득: 취득세 (A)
     - 보유: 재산세 (B), 종합부동산세 (C)
     - 처분: 양도소득세 (D)

A. 취득세 구조
  - (기본세율) 취득세율은 2019년까지 과세표준별 1%, 2%, 3%의 단일 세율이 적용되었으나, 6-9억 구간의 거래가격을 낮게 신고하는 "문턱효과"를 해소하기 위해 2020년부터 기존 2%에서 1~3%로 세분화하였음
  - (중과세율) 보유주택수, 조정대상지역 여부에 따라 세율을 1~12%로 중과하고 있음. 다주택자의 중과세 해소 요구에 부응하기 위한 취득세율 중과 해소 개편안을 발표함 
  * 기존 재정학 연구들에서는 취득세율 세율은 낮고 단순한 구조로 운영하는 것이 바람직하다고 논의됨
  * 주택시장 안정 관점에서도 취득세를 비롯한 거래세 세율은 낮추고, 보유세 세율을 높이는 것이 바람직하다고 분석 됨
  * 수직적 형평성 추구를 위해 누진구조로 전환함에 따라 문턱효과가 발생, 이를 해소하기 위해 계단식 누진구조를 사선형 누진구조로 전환했으나, 문턱효과는 지속될 수 있다고 지적되고 있음

B. 재산세 구조
  - (기본세율) 4단계 누진구조로 운영되며, 세율은 0.1~0.4%
  - (세부담 상한제) 당해연도 재산세액이 전년도 재산세액 대비 일정 비율을 초과하여 증가하지 않도록 세부담 상한제 실시. 토지 및 건축물은 150%, 주택은 공시가격 3억이하는 105%, 3~6억 110%, 6억 초과 130%
  * 1975년 부동산투기로 주택가격이 크게 상승하자, 수직적 형평성 문제가 제기, 이에 투기억제를 목적으로 재산세를 누진구조로 전환함
  * 2003년 주택공시제도가 도입되어 공시가격을 과세표준으로 활용하나, 현재까지도 공시가격과 시세의 차이는 큰 상황 (수직적 형평성 감소)
  * 세부담 급증 조정을 위해 2009년 공정시장가액비율 제도 도입 (공시가격 x 공정시장가액비율 = 과세표준), 비싼 주택일수록 감면액이 커짐
  * 2021년 공시가격이 크게 오르자 공시가격 9억이하 1세대 1주택자에 대한 재산세 감면을 위한 특례세율을 3년간 한시적으로 시행 (1세대 1주택자를 실수요자로 보고 주거 안정성을 높이기 위한 정책으로 사료)

C. 종합부동산세 구조
  - (기본세율) 7단계 누진구조로 운영. 세율은 0.6~2.7%, 법인은 2주택 3%, 3주택 6% 단일 세율
  - (세부담 상한제) 당해연도 종합부동산세액이 전년도 종합부동산세액 대비 150%
  * 종부세는 부동산 투기억제를 목적으로 도입된 수직적 형평성 달성을 위한 제도였으나, 인별합산 방식으로 변경되어 투기억제 기능이 약화되었고, 공정시장가액비율의 도입, 1세대 1주택자에 대한 과세기준 지속 상향으로 입법 목적을 달성하지 못하는 것으로 판단됨
  * 현재는 고가 부동산에 대한 누진 재산세란 평가가 있어 제도 정비/폐지가 필요하다는 의견이 있으나, 그럼에도 수직적 형평성을 위해 존속해야한다는 의견도 있음
  * 재산세와 종합부동산세가 동일한 과세표준을 하기 때문에 세목간 이중과세이며, 매년 가격상승분에 대해 납부를 하기에 양도소득세와도 이중과세라는 의견이 있음
  * 종합부동산세의 인상은 임대료 인상으로 전가될 수 있다는 지적도 있음

D. 양도소득세 구조
  - (기본세율) 8단계 누진구조로 운영. 세율은 6~45%
  - (중과세율) 조정대상 지역 소재 주택에 대해 다주택자는 20~30%p 중과하였으나 '22.5.10 부터 폐지
  - (장기보유특별공제) 공제율은 연2%씩 가산되며 최대 30%까지 인정, 1세대 1주택자의 경우 보유기간과 거주기간에 따른 공제율을 각각 산정하여 계상
  * 양도소득세로 인한 시장왜곡 효과로 세율 인상시 과세 회피에 따른 거래량 감소 (동결효과)가 있음
  * 장기보유시 처분시점에 세금이 부과되기 때문에 발생하는 결집효과가 발생하며, 이를 해소하기 위해 도입한 장기보유특별공제는 높은 공제를 유도하여 거래량을 감소시키는 동결효과를 발생시키는 것으로 지적됨
  * 양도소득세는 시장조절을 목적으로 활용하는 제도이나, 주택시장에 미치는 영향에 대한 실증연구는 충분하지 않으며, 시장조절을 목적으로 활용하는 양도소득세 정책이 실제 시장에 어떤 영향을 미치는지를 제대로 파악하지 못하고 있음

E. 종합
  - 부동산세제 정책에 따라 문턱효과, 동결효과, 결집효과, 임대료전가 등 다양한 시장왜곡이 발생하고 있음
  - 우리나라 부동산 세제는 높은 거래세, 낮은 보유세 구조로 운영되고 있음
  - 거래세에 의존적인 세입구조가 구성되어 있어, 부동산경기에 크게 영향을 받는 취약한 구조임
    (부동산경기가 좋을 경우 세입이 크게 늘고, 부동산경기가 안좋을 경우 세입이 크게 줄어드는 구조)
  - 정책목적으로 부동산세제를 운용하더라도 세입이 안정적인 구조일 필요가 있음
     => 장기적으로는 부동산경기에 크게 영향을 받지 않는 세원인 보유세 비중을 높이고, 거래세 비중을 낮추는 형태로의 개선이 필요 
  - 2021년 기준 부동산세제 구성
     - 양도소득세는 36.7조원으로 국세의 11%, 종부세는 6.1조원으로 국세의 1.8%
       (양도소득세는 소득세 항목 중 근로소득세 15% 다음으로 세입 규모가 큼)
     - 취득세는 33.7조원으로 지방세의 30%, 재산세는 15조원으로 국세의 13.3%임
       (취득세는 지방세 세목 중 가장 세수가 많아 핵심 세수입원으로 활용됨)
  - OECD 국가와의 비교
     - 취득세에 해당하는 거래세는 2020년 기준 OECD 국가 중 가장 높은 수준이며, OECD 평균의 x5.5배 수준임
     - 재산세, 종합부동산세에 해당하는 보유세는 OECD 평균 수준으로 분석됨
     - 양도소득세에 해당하는 자본이득세는 OECD국가 중 과세하는 10개국 (한국, 미국 영국 등) 중 가장 높은 수준으로, OECD 평균의 약 x8.3배 수준임

[연구문제 및 연구방법]

  * 연구문제: 취득-보유-양도 단계별 부동산세제가 주택시장에 미치는 영향을 실증하고, 이 분석 결과에 기초하여 부동산세제 정책 방향을 제안하는 것을 목적으로 한다

A. 부동산세제 관련 의사결정 모형 설계
 1. 부동산세제의 이론적 영향
  - 최적소비계획 관점에서 다음의 2 균형식을 구축
     - 소비를 위해 집을 팔아 소득을 마련해야하는 유주택자와 소득이 넉넉해 집을 살 수 있는 무주택자간 균형
     - 소비를 위해 집을 임대해 소득을 마련해야하는 유주택자와 소득이 충분해 임차를 하는 무주택자간 균형
  - 단계별 부동산세제가 부과되었을 경우 매매시장과 전세시장의 관계를 수리적으로 증명
     - 취득세를 인상하면, 매매가격이 하락하고, 전세가격은 상승하는 것으로 증명됨
     - 보유세율을 인상하면, 매매가격이 하락하지만, 전세가격은 방향을 알 수 없는 것으로 증명
     - 양도소득세율을 인상하면, 양도소득세를 회피하기 위해서 발생하는 동결효과가 일반적인 상황이라고 가정한다면, 매매가격의 방향은 확정할 수 없지만, 전세가격은 상승하는 것으로 증명
     - 방향을 알 수 없는 경우는 수치최적화를 통한 추가적인 증명 과정이 필요함

  2. 분석방법론
  - 1) 이론 모형을 이용한 수치최적화 모형 (이론 모형을 이용하여 주택시장의 균형 변화 분석)
  - 2) 상대주거비용 모형 (사용자 비용의 시장참여자 의사결정 영향 가능성 추정)
  - 3) 부동산세제에 대한 대국민 설문

[연구결과 및 해석]

(해석 1) 취득세 인상은 매매거래를 감소시키는 효과가 존재하지만, 주택가격 상승을 기대할 경우 주택을 매입하고 전세가격에 전가하는 영향이 심화될 수 있다
(해석 2) 보유세 인상은 매매시장 매물 증가로 인한 재고공급 확대로 매매가격 안정으로 이어질 수 있다
(해석 3) 양도소득세 인상은 매매시장과 전세시장에 미치는 영향을 특정할 수 없다, 그러나 고율의 세금을 회피하기 위해 거래를 하지 않는 경우가 많아질 경우, 전세가격이 상승하는 것으로 증명됨 
(해석 4) 매매시장과 임대차시장의 동시 안정을 유도하기 위해서는, 거래세인 취득세 & 양도소득세는 낮추고, 보유세를 높이는 방향으로 정책을 설계할 필요가 있다

[결론 및 제언]

1. 부동산세제별로 거래량, 매매 및 전세가격의 영향력이 상이하기 때문에, 세제 간의 주택시장 영향력과 연관성을 종합적으로 고려한 세제정책을 실시할 필요가 있다
2. 주택시장이 실거주자의 주거 선택을 유도하여 시장안정화를 도모하기 위해 1세대 1주택 실거주자에 대한 세부담 완화정책을 실시할 필요가 있다
3. 임대사업자에 대한 운용비용을 낮춰 임대주택 공급유인은 높이되 세부담 전가요인은 낮춰 임차인에게 세부담 전가를 방지하고 임대인-임차인 모두에게 이득이 되는 윈윈 전략을 채택할 필요가 있다
4. 부동산세제 정책의 잦은 변경은 부동산 시장의 변동성을 높이고, 정책에 대한 국민들의 신뢰도를 낮추는 결과를 초래하므로,
부동산세제 정책에 대한 일정 준칙을 마련해 큰 틀에서 정책의 방향성과 해당 제도의 변화추세, 변화폭에 대한 사항을 정하는 등 정책의 예측가능성을 강화할 필요가 있다

참: 국토연구원 ('23.10)
https://www.krihs.re.kr/galleryPdfView.es?bid=0022&list_no=30043&seq=1

이코노미스트가 공개한 위 그래프에 따르면, 지난 20년간 일본 주거용 부동산 가격 수준은 他 G7 국가들 대비 바닥에 머물러 있는 것을 알 수 있다.  

이번엔 일본만 잡아서 주거용 부동산의 가격 변동을 알아보겠다.

일본 전체 주거용 부동산을 먼저 보면, 가격은 총 3개의 Phase로 나누어 볼 수 있겠다.
 Phase 1 (2008 - 2009): 글로벌 금융위기를 배경으로 2008-2009년 크게 하락한다.
 Phase 2 (2010 - 2020): 2010-2020년 까지 저성장을 배경으로 저조한 성장률을 이어가며, 해당 사이클은 20년까지 지속된다. 
 Phase 3 (2021 - 2022): 2021년 초를 기점으로 큰 폭 성장을 띄고 있다. 

Detached Houses (단독주택형)과 Residential Land (주거용 부지)는 매우 유사하게 움직이며, 묶어서 같이 볼 수 있겠다.
 Phase 1 (2008 - 2009): 위 일본 전체 주거용 부동산과 동일하게 움직인다.
 Phase 2 (2010 - 2020): 2010-2020년까지 저성장을 배경으로 정체된 가격이 이어지며, 해당 싸이클은 20년까지 지속된다. 
 Phase 3 (2021 - 2022): 2021년 초를 기점으로 현저한 성장세를 띄고 있다. 

Condominiums (다세대로 이루어진 구분소유의 주거용 건물을 의미하며, 우리나라 말로 하면 아파트와 가장 유사하겠다)는 비교군 중에서도 독보적으로 움직이며, 역시 총 3개의 Phase로 나누어 볼 수 있다.
  Phase 1 (2008 - 2009): 위 일본 전체 주거용 부동산과 동일하게 움직인다.
 Phase 2 (2009 - 2012): 2009-2012년 까지 여타 주거용 부동산들과 같이 저조한 성장률이 이어지나, 해당 사이클은 13년을 기점으로 전환된다. 
 Phase 3 (2013 - 2022): 2013년 초를 기점으로 Condominiums의 가격은 빠르게 성장한다. 

위 그래프에서 일본 전체 주거용 부동산의 가격을 보았으니, 이번엔 도쿄시 중심가를 이루는 주거용 부동산에 한정해 그래프를 살펴보았다. 역시, 2013년을 기점으로 Condominiums의 가격이 고공행진하는 것으로 귀결된다.

이 글에서는 일본의 잃어버린 30년과 주거용 부동산 가격을 통해 아파트 가격 동향을 유추해 보기 위해, Condominiums (다세대로 이루어진 구분소유의 주거용 건물)를 집중 분석 해보고자 한다.

(해외 접근이 막혀있는 사이트를 통해 그래프를 가져오다 보니, 그래프의 선명함이 떨어지는 점 양해 바랍니다) 
도쿄시 수도권 지역 내 Condominiums의 가격대별 비중을 그린 위 그래프를 통해 종합할 수 있는 점은 다음과 같다:
  1.  ¥50 million (한화 약 4.5억원) 이상의 고가 Condominium이 50% 이상을 비중을 차지하고 있고, 그 비중이 증가하고 있다.
  2. ¥ 60 million (한화 약 5.5억원) 이상의 고가 Condominium만의 비중은 40%에 가까우며, 그 비중이 증가하고 있다.
  3. 결국, 고가 Condominium에 대한 수요도가 높아지고 있으며, 해당 자산 비중이 확장되고 있음을 시사한다.

이번엔, 좀 더 미시적으로 비교해본다. 지역인 도쿄시 중심부 (Central Tokyo)에 위치한 신축 Condominiums와 도쿄시 수도권 (Tokyo Metropolitan Area) 지역에 위치한 신축 Condominiums의 가격 동향을 그린 위 그래프를 통해 종합할 수 있는 점은 다음과 같다:
  1. 도쿄 중심부에 위치한 신축 Condominiums의 가격은 도쿄 수도권에 위치한 신축 Condominiums과 유사하게 움직였다. 2020년 까지는!
  2. 2021년을 기점으로, 도쿄 중심부 Condominiums의 가격이 수도권 내 자산들 대비 급격하게 상승하면서, 2022년 말에는 평균 가격 ¥ 99 million (한화 약 9억원)에 육박하게 된다. 

<그래프 2> 에서 우리는 2021년을 기점으로 일본 내 주거용 부동산의 가격이 큰 폭 성장했으며, 그중 Condominiums가 가장 빠르게 증가한 점을 파악했다. 흥미롭게도, <그래프 5> 역시 신축 Condominiums의 가격에 대해 2021년을 기점으로 큰 폭의 성장을 그렸으나, 도쿄시 중심부에 위치한 자산이 수도권 자산 대비 훨씬 빠르게 성장했다는 점을 파악할 수 있었다.

향후에는 일본 주거용 부동산 가격이 급성장하기 시작한 해인 2021년도의 일본 내 경제적/사회적 배경과 인과관계에 대하여 좀 더 세부적 글을 작성하겠다.