어반닥터 (urbandoctor) 도시연구소

개별공시지가: 표준지공시지가를 바탕으로 매년 산정하는 개별 토지의 단위면적당 가격

개별공시지가는 개별토지와 용도(주거용, 상업용, 공업용 등), 도로ㆍ교통조건, 토지이용규제사항 등이 유사한 표준지와 비교하여 토지가격비준표에 따라 가격배율을 산출하고, 표준지공시지가에 가격배율을 곱하여 산정한다.

개별공시지가 = 가격배율* × 표준지공시지가

개별공시지가는 시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 결정되며 개별공시지가에 대해 이의가 있는 경우
결정ㆍ공시일로부터 30일 이내에 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 이의를 신청할 수 있다.

개별공시지가는 양도소득세, 상속세, 종합부동산세 등의 국세와 재산세, 취득세 등의 지방세 및 개발부담금, 농지
전용부담금 등 각종 부담금 부과 시 가격기준으로 활용된다.

*가격배율: 토지가격비준표에 제시된 가격배율은 토지특성의 차이에 따른 상대적인 지가수준을 의미한다. 만약, 가격을 산정하고자 하는 토지와 비교 대상이 되는 표준지의 토지특성이 완전히 일치한다면 가격배율은 1.00이다.

관련법규: 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제10조(개별공시지가의 결정ㆍ공시 등), 제11조(개별공시지가에 대한 이의신청)
관련용어: 표준지공시지가, 토지가격비준표, 가격배율, 개발부담금

개발행위허가제한지역: 개발행위에 따른 부정적 영향이 특히 우려되는 지역에 대하여 개발행위허가를 제한하는 지역

국토교통부장관, 시ㆍ도지사, 시장ㆍ군수는 도관리계획상 특히 필요하다고 인정되면서 다음의 조건에 부합하는 지
역에 대해서 중앙 또는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 개발행위허가제한구역을 지정하여 개발행위허가를 제
한할 수 있다.

1. 녹지지역 또는 계획관리지역으로서 수목이 집단적으로 생육되고 있거나 조수류 등이 집단적으로 서식하고 있는 지역 또는 우량농지 등으로 보전할 필요가 있는 지역
2. 주변의 환경ㆍ경관ㆍ미관ㆍ문화재 등이 크게 오염되거나 손상될 우려가 있는 지역
3. 도시ㆍ군기본계획 또는 도시ㆍ군관리계획을 수립 중인 지역으로서 해당 계획에 따라 용도지역ㆍ지구ㆍ구역의 변경이 예상되고 그에 따라 개발행위허가의 기준이 크게 달라질 것으로 예상되는 지역
4. 지구단위계획구역으로 지정된 지역
5. 기반시설부담구역으로 지정된 지역

개발행위의 제한기간은 중앙 또는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 한 차례에 한하여 3년 이내의 기간으로 정한다. 단, 상기한 3.~5.에 해당하는 지역은 위원회의 심의를 거치지 않고 한 차례에 한해 2년 이내의 기간 동안 제한을 연장할 수 있다.

개발행위허가제한지역을 지정할 때는 반드시 제한지역, 제한사유, 제한대상행위, 제한기간을 미리 공고하여야 하
며, 개발행위를 제한할 사유가 없어진 경우에는 그 제한기간이 끝나기 전이라도 지체 없이 개발행위허가의 제한을
해제하여야 한다.

관련법규: 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조(개발행위의 허가), 「동법 시행령」 제51조(개발행위허가의 대상)
관련용어: 토지 형질변경, 개발행위허가, 개발행위허가제한지역, 도시계획사업

개발행위허가: 난개발의 방지를 위해 개발행위를 하고자 하는 경우에 허가권자의 허가를 받도록 하는 제도

개발행위허가제도는 계획의 적정성, 기반시설의 확보여부, 주변 환경과의 조화 등을 고려하여 개발행위에 대한 허
가여부를 결정함으로써 난개발을 방지하기 위한 제도이다.

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 개발행위를 하고자 하는 때에는 법률에 명시된 예외적인 경우를 제외하
고는 특별시장ㆍ광역시장ㆍ시장ㆍ군수의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하는 경우에도 마찬가지이다.

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서 규정하는 개발행위란 다음을 말한다.

1. 건축물의 건축 또는 공작물(인공을 가하여 제작한 시설물)의 설치
2. 토지의 형질 변경 : 절토ㆍ성토ㆍ정지ㆍ포장 등 토지의 형상을 변경하는 행위와 공유수면의 매립
3. 토석의 채취 : 흙ㆍ모래ㆍ자갈ㆍ바위 등의 토석을 채취하는 행위
4. 토지분할 (건축물이 있는 대지의 분할은 제외)
5. 녹지지역ㆍ관리지역ㆍ자연환경보전지역 안에 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위

관련법규: 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조(개발행위의 허가), 「동법 시행령」 제51조(개발행위허가의 대상)
관련용어: 토지 형질변경, 개발행위허가, 개발행위허가제한지역, 도시계획사업

가로구역별 건축물의 높이 제한: 도시의 위생적이고 쾌적한 환경을 확보하고, 도시미관과 토지이용의 효율을 높이기 위해
가로구역별로 건축물의 높이를 지정ㆍ공고하는 제도

「건축법」에 따라 가로구역(도로로 둘러싸인 일단의 지역)을 단위로 하여 건축물의 높이를 지정ㆍ공고하는 제도로
서, 건축물의 높이는 도시관리계획 등 토지이용계획, 해당 가로구역이 접하는 도로의 너비, 상ㆍ하수도 등 간선시설
의 수용 능력, 도시미관 및 경관계획, 해당 도시의 장래 발전계획 등을 고려하여 정한다.

가로구역별 건축물의 높이 제한의 세부기준은 지방자치단체의 조례에서 정하도록 하고 있다. 허가권자가 지방건축
위원회의 심의를 거친 경우에는 가로구역별 건축물의 높이를 완화할 수 있으며, 동일한 가로구역일지라도 높이를
다르게 정할 수 있어 종전의 도로 사선에 의한 높이 제한*보다 합리적인 관리가 가능하다.

* 건축물과 도로 및 인접지와의 경계선 등 지면으로부터 비스듬하게 그어 올라가는 경사선 이내로 건축의 높이를 제한하는 제도(2015. 5. 18. 「건축법」 개정으로 삭제됨)

「서울특별시 건축 조례」에서 규정하고 있는 가로구역별 건축물 높이 제한은 다음과 같다.
1. 제1종전용주거지역 안에서의 주거용건축물의 층수는 2층 이하로서 높이 8m 이하로 하며, 주거용 이외의 건
축물의 높이는 2층 이하로서 11m 이하로 함
2. 상업지역ㆍ준주거지역ㆍ준공업지역ㆍ시가지ㆍ특화경관지구 및 시장이 도시경관 조성을 위해 필요시 지정한
가로구역별 건축물의 최고높이와 높이 기준은 시장이 지정ㆍ공고함
3. 단, 지구단위계획구역은 해당 건축계획의 기준, 정비구역은 「도시 및 주거화경정비법」, 재정비촉지지구는
「도시재정비 촉진을 위한 특별법」, 한양도성 역사도심은 「서울특별시 한양도성 역사도심 특별지원에 관한
조례」에 근거하여 건축물의 최고높이를 정함
4. 가로구역별 건축물의 최고높이를 완화하여 적용할 필요가 있을 시에는, 위원회의 심의를 거쳐 최고높이를 완
화하여 적용함

관련법규

- 「건축법」 제60조(건축물의 높이 제한), 「동법 시행령」 제82조(건축물의 높이 제한), 「서울특별시 건축 조례」 제33조(가로구역별 건축물 높이 제한)
관련용어

- 가로구역, 사선에 의한 높이제한

개발부담금: 개발사업에 따라 발생하는 이익을 환수하기 위한 목적으로 부과 · 징수하는 부담금

토지에 대한 투기를 방지하고 그 토지의 효율적인 이용을 촉진하기 위해 국가는 「개발이익환수에 관한 법률」에 따
라 개발부담금 부과 대상 사업이 시행되는 지역에서 발생하는 개발이익을 개발부담금으로 징수하고 있다.

개발이익이란 개발사업의 시행이나 토지이용계획의 변경, 그 밖의 사회적ㆍ경제적 요인에 따라 정상지가상승분을
초과하여 개발사업을 시행하는 자나 토지 소유자에게 귀속되는 토지가격의 증가분을 말한다. 산정 방법은 다음과
같다.

개발이익 = 개발사업의 준공인가 시 부과대상 토지가격 - 개발사업의 인가 시 부과대상 토지가격
- 개발사업의 인가부터 준공인가 기간 동안의 정상지가상승분* - 개발비용

개발부담금 부과대상인 개발사업은 택지개발사업, 산업단지개발사업, 관광단지조성사업, 도시개발사업, 도시환경
정비사업 등이 있다. 

*정상지가상승분: 금융기관의 정기예금 이자율 또는 국토교통부 평균지가변동률 (개발사업 대상 토지가 속하는 해당 시 · 군 · 자치구의 평균지가변동률) 등을 고려하여 「개발이익 환수에 관한 법률 시행령」의 기준에 따라 산정한 금액을 말한다.

관련법규

- 「개발이익 환수에 관한 법률」 제2조(정의), 제5조(대상 사업), 제11조(개발비용의 산정), 「동법 시행령」 제4조(대상 사업), 제12조(개발비용의 산정)

관련용어

- 개발이익, 정상지가상승분, 개별공시지가

개발밀도관리지역: 개발로 인하여 기반시설이 부족할 것으로 예상되나 기반시설을 설치하기 곤란한 지역을 대상으로 건폐율이나 용적률을 강화하여 적용하기 위하여 지정하는 구역

개발밀도관리구역은 개발로 인하여 기반시설이 부족할 것으로 예상되나 기반시설을 설치하기 곤란한 지역을 대상
으로 건폐율이나 용적률을 강화하여 적용하기 위하여 지정하는 구역을 말한다.

개발밀도관리구역은 주거지역, 상업지역, 공업지역에서 개발행위로 기반시설의 처리ㆍ공급 또는 수용능력이 부족
할 것으로 예상되는 지역 중에서 기반시설의 설치가 곤란한 지역으로서 다음 중 하나에 해당하는 지역에 지방도시
계획위원회의 심의를 거쳐 지정한다.

1. 해당 지역의 도로서비스 수준이 매우 낮아 차량통행이 현저하게 지체되는 지역
(도로서비스 수준의 측정은 「도시교통정비 촉진법」에 따른 교통영향평가의 예에 따름)
2. 해당 지역의 도로율이 국토교통부령이 정하는 용도지역별 도로율에 20% 이상 미달하는 지역
3. 향후 2년 이내에 해당 지역의 수도 수요량이 수도시설의 시설용량을 초과할 것으로 예상되는 지역
4. 향후 2년 이내에 해당 지역의 하수발생량이 하수시설의 시설용량을 초과할 것으로 예상되는 지역
5. 향후 2년 이내에 해당 지역의 학생 수가 학교수용능력을 20% 이상 초과할 것으로 예상되는 지역

개발밀도관리구역에서는 해당 용도지역에 적용되는 용적률 최대한도의 50% 범위 내에서 이를 강화하여 적용할
수 있다.

개발밀도관리구역은 도로ㆍ하천 그 밖에 특색 있는 지형지물을 이용하거나 용도지역의 경계선을 따라 설정하는 등
경계선이 분명하게 구분되도록 설정해야 하며, 지정 이후에는 구역안의 기반시설 변화를 주기적으로 검토하여 불
필요한 제한이 가해지지 않도록 조치해야 한다.

관련 법규

- 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조(정의), 제66조(개발밀도관리구역). 「동법 시행령」 제62조(개발밀도의 강화범위 등), 제63조(개발밀도관리구역의 지정기준 및 관리방법)

관련용어

- 개발부담금, 인구집중유발시설, 과밀억제권역

개발권양도제 TDR: 개발권과 소유권을 분리하는 개념으로서 관련 법ㆍ제도에 의해 개발이 제한되는 지역의 개발권을
고밀 개발이 가능한 지역으로 매매ㆍ양도할 수 있도록 하는 제도

개발권양도제(Transfer of Development Right; TDR)는 재산의 일부를 매매 또는 양도할 수 있다는 원리에 근거
하여 토지개발권을 하나의 재산권으로 보아 이를 다른 필지로 이전하여 개발하는 것을 인정하는 제도이다. 개발권
이양제라고도 한다.

즉, 특정지역의 개발을 해당 법규보다 강하게 제한할 필요성이 있을 때 침해되는 재산권에 대한 보상 차원에서 개
발권(법적용적률과 현재 이용용적률의 차이)을 매매 또는 양도할 수 있도록 허용함으로써 토지소유자는 재산상의
손실을 만회할 수 있다.

예를 들어, 기준용적률이 300%로 지정된 400㎡의 부지가 있다고 가정해보자. 해당 부지에서 개발 가능한 연면적
은 1,200㎡이다. 이 때 현황 건축물의 연면적이 1,000㎡라면 기준용적률에 의한 개발 가능한 연면적과 실제 연면
적의 차이인 200㎡가 바로 다른 토지로 양도 가능한 개발권이 된다.

개발권양도제는 주로 문화재 보호나 환경보전을 위하여 활용되는 방식으로 1970년대 초에 미국 뉴욕에서 고안되
어 활용되는 방식이다. 재정의 부담 없이 개인의 재산권을 보호할 수 있다는 장점이 있어 독일, 영국, 프랑스 등 수
많은 국가에서 도입하고 있다.

개발권양도제를 적용하기 위해서는 개발권에 대한 법률적 정의와 이에 따른 새로운 등기제도의 도입이 필요하며,
구릉지와 같이 엄격한 규제가 적용되고 있는 지역의 개발권은 그렇지 않은 지역에 비해 근본적으로 저평가된다는
점, 대규모 개발이나 정비사업에는 적용하기 어려운 점 등 현실적인 문제로 인해 우리나라에 도입되지 않고 있다.

관련용어

- 개발권이양제, 결합개발제도, 공중권