어반닥터 (urbandoctor) 도시연구소

건축물의 용도변경: 사용승인을 받은 건축물의 용도를 타 용도로 변경하는 행위

건축물의 용도변경이란 사용승인이 완료된 건축물의 용도를 타 용도로 변경하는 행위를 말한다. 건축물의 용도를 변경하려면 다음의 용도별 시설군 구분에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가나 신고, 또는 건축물대장 기재내용 변경신청을 해야 한다.

예를 들어, 8.주거업무시설군인 단독주택을 7.근린생활시설군인 미용원으로 용도를 변경할 때는 상위 시설군 용도
로 변경하는 경우이므로 허가 대상이다. 반대로, 7.근린생활시설군인 음식점을 8.주거업무시설군인 단독주택으로
용도를 변경할 때는 하위 시설군 용도로 변경하는 경우이므로 신고 대상이다.

 1. 허가 대상 : 시설군의 순서에 의해 상위군의 용도로 변경하는 경우
 2. 신고 대상 : 시설군의 순서에 의해 하위군의 용도로 변경하는 경우
 3. 건축물대장 기재내용 변경 신청 : 같은 시설군 안에서의 용도 변경

건축물의 용도를 변경하고자 할 때에는 우선 변경하고자 하는 용도가 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 해당 용도지역ㆍ지구 안에서 건축할 수 있는 용도인지 고려해야 하며, 변경하려는 용도의 건축기준을 만족시켜야 한다. 만약, 용도변경을 위한 기존 건축물의 수선 또는 변경이 필요한 경우에는 다음 사항을 준수해야 한다.
 1. 허가ㆍ신고 대상이면서 용도변경 부분의 연면적이 100㎡ 이상 : 「건축법」에 따른 사용승인 필요
 2. 허가 대상이면서 용도변경 부분의 연면적이 500㎡ 이상 : 반드시 건축사가 수선 또는 변경 설계

허가나 신고 없이 무단으로 용도변경을 한 경우에는 관할관청이 이행강제금*으로 해당 용도변경 부분의 시가표준액
의 10%에 해당하는 금액을 부과할 수 있다

*이행강제금: 허가권자는 위반 건축물 등에 대한 조치의 시정명령을 받은 후 시정기간 내에 시정명령을 이행하지 아니한 건축주 등에 대하여 부과하는 금액을 말한다. 단, 연면적(공동주택의 경우에는 세대 면적을 기준)이 60㎡ 이하인 주거용
건축물과 제2호 중 주거용 건축물로서 대통령령으로 정하는 경우에는 다음 각 호에 해당하는 금액의 1/2의 범위에
서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 금액을 부과한다.

 1. 건축물이 건폐율이나 용적률을 초과하여 건축된 경우 또는 허가ㆍ신고 없이 건축된 경우에는 「지방세법」에 따라 해당 건축물에 적용되는 1㎡의 시가표준액의 50/100에 해당하는 금액에 위반면적을 곱한 금액 이하의 범위에서 위반내용에 따라 「건축법 시행령」 제115조의3에서 정하는 비율을 곱한 금액
 2. 건축물이 제1호 외의 위반 건축물에 해당하는 경우에는 「지방세법」에 따라 그 건축물에 적용되는 시가표준액에 해당하는 금액의 10/100의 범위에서 위반내용에 따라 「건축법 시행령」 제115조의2에 따라 정하는 금액

또한 허가권자는 영리목적을 위한 위반이나 상습적 위반 등을 한 경우에는 2배의 범위에서 가중할 수 있으며, 축사 등 농업용ㆍ어업용 시설로서 500㎡ 이하인 경우와 그 밖에 동기ㆍ위한 범위 및 시기 등을 고려하여 일정 경우에 한 해 감경하여 이행강제금을 부과ㆍ징수할 수 있다.

관련법규: 「건축법」 제19조(용도변경), 제80조(이행강제금), 「동법 시행령」 제14조(용도변경), 제115조의3(이행강제금의 탄력적 운영), 제115조의4(이행강제금의 감경)
관련용어: 건축물의 용도