어반닥터 (urbandoctor) 도시연구소

구분지상권: 건물 및 기타 공작물을 소유하기 위하여 다른 사람이 소유한 토지의 지상이나 지하의 공간에 대하여 상하의 범위를 정해 그 공간을 사용하는 지상권의 일종

지상권이란 타인의 토지에 건물 및 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리를 말하며,
구분지상권은 지상권의 일종으로서 토지에 대한 권리의 대상을 해당 토지의 지하와 지상의 공간에 상하의 범위를
정하여 형성하는 입체공간에 대한 사용권을 말한다. 구분지상권이 설정된 구간은 지상권의 행사를 위하여 토지의
사용을 제한할 수 있다.

구분지상권 적용의 예를 들면 민간소유 토지의 일부구간에 입체도로 구역이 결정된 경우, 도로로 사용하는 토지의
지하부분 및 지상부분에 대하여 구분지상권을 설정하여 토지소유자에게 보상하는 경우를 들 수 있다.

*공중권 (Air Rights): 토지의 지표면과 별도로 독립된 지표 위 상부공간에 대한 권리로서 토지의 입체적 이용 관점에서 시설ㆍ토지ㆍ건물 상공의 공간에 대한 개발용량의 소유권뿐만 아니라 햇빛ㆍ공기ㆍ광고가치 등을 보호하기 위해 설정한 공간의 소유 권리까지 포함된다. 공중권은 한 토지의 개발용량을 다른 토지로 이전ㆍ이용하는 개발권양도제(TDR)의 근거
를 제공한다.

우리나라의 경우 「민법」에 따라 토지소유권에 토지의 상(공중)ㆍ하(지하) 소유권이 모두 포함되어 있어 공중권을
별도로 인정하지 않는다. 그러나 타인의 토지 위에 있는 건물 등을 소유하기 위해 그 토지를 사용하는 권리인 지상
권을 별도로 정의하고 있으며 이 구분지상권이 공중권 개념과 가장 유사하다고 볼 수 있다.

관련법규: 「민법」 제212조(토지소유권의 범위), 제279조(지상권의 내용), 제289조의2(구분지상권)

관련용어: 구분소유권, 공중권

개발권양도제 TDR: 개발권과 소유권을 분리하는 개념으로서 관련 법ㆍ제도에 의해 개발이 제한되는 지역의 개발권을
고밀 개발이 가능한 지역으로 매매ㆍ양도할 수 있도록 하는 제도

개발권양도제(Transfer of Development Right; TDR)는 재산의 일부를 매매 또는 양도할 수 있다는 원리에 근거
하여 토지개발권을 하나의 재산권으로 보아 이를 다른 필지로 이전하여 개발하는 것을 인정하는 제도이다. 개발권
이양제라고도 한다.

즉, 특정지역의 개발을 해당 법규보다 강하게 제한할 필요성이 있을 때 침해되는 재산권에 대한 보상 차원에서 개
발권(법적용적률과 현재 이용용적률의 차이)을 매매 또는 양도할 수 있도록 허용함으로써 토지소유자는 재산상의
손실을 만회할 수 있다.

예를 들어, 기준용적률이 300%로 지정된 400㎡의 부지가 있다고 가정해보자. 해당 부지에서 개발 가능한 연면적
은 1,200㎡이다. 이 때 현황 건축물의 연면적이 1,000㎡라면 기준용적률에 의한 개발 가능한 연면적과 실제 연면
적의 차이인 200㎡가 바로 다른 토지로 양도 가능한 개발권이 된다.

개발권양도제는 주로 문화재 보호나 환경보전을 위하여 활용되는 방식으로 1970년대 초에 미국 뉴욕에서 고안되
어 활용되는 방식이다. 재정의 부담 없이 개인의 재산권을 보호할 수 있다는 장점이 있어 독일, 영국, 프랑스 등 수
많은 국가에서 도입하고 있다.

개발권양도제를 적용하기 위해서는 개발권에 대한 법률적 정의와 이에 따른 새로운 등기제도의 도입이 필요하며,
구릉지와 같이 엄격한 규제가 적용되고 있는 지역의 개발권은 그렇지 않은 지역에 비해 근본적으로 저평가된다는
점, 대규모 개발이나 정비사업에는 적용하기 어려운 점 등 현실적인 문제로 인해 우리나라에 도입되지 않고 있다.

관련용어

- 개발권이양제, 결합개발제도, 공중권