어반닥터 (urbandoctor) 도시연구소

구분지상권: 건물 및 기타 공작물을 소유하기 위하여 다른 사람이 소유한 토지의 지상이나 지하의 공간에 대하여 상하의 범위를 정해 그 공간을 사용하는 지상권의 일종

지상권이란 타인의 토지에 건물 및 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리를 말하며,
구분지상권은 지상권의 일종으로서 토지에 대한 권리의 대상을 해당 토지의 지하와 지상의 공간에 상하의 범위를
정하여 형성하는 입체공간에 대한 사용권을 말한다. 구분지상권이 설정된 구간은 지상권의 행사를 위하여 토지의
사용을 제한할 수 있다.

구분지상권 적용의 예를 들면 민간소유 토지의 일부구간에 입체도로 구역이 결정된 경우, 도로로 사용하는 토지의
지하부분 및 지상부분에 대하여 구분지상권을 설정하여 토지소유자에게 보상하는 경우를 들 수 있다.

*공중권 (Air Rights): 토지의 지표면과 별도로 독립된 지표 위 상부공간에 대한 권리로서 토지의 입체적 이용 관점에서 시설ㆍ토지ㆍ건물 상공의 공간에 대한 개발용량의 소유권뿐만 아니라 햇빛ㆍ공기ㆍ광고가치 등을 보호하기 위해 설정한 공간의 소유 권리까지 포함된다. 공중권은 한 토지의 개발용량을 다른 토지로 이전ㆍ이용하는 개발권양도제(TDR)의 근거
를 제공한다.

우리나라의 경우 「민법」에 따라 토지소유권에 토지의 상(공중)ㆍ하(지하) 소유권이 모두 포함되어 있어 공중권을
별도로 인정하지 않는다. 그러나 타인의 토지 위에 있는 건물 등을 소유하기 위해 그 토지를 사용하는 권리인 지상
권을 별도로 정의하고 있으며 이 구분지상권이 공중권 개념과 가장 유사하다고 볼 수 있다.

관련법규: 「민법」 제212조(토지소유권의 범위), 제279조(지상권의 내용), 제289조의2(구분지상권)

관련용어: 구분소유권, 공중권

교통유발부담금이란 무슨 뜻인가? 교통혼잡을 완화하기 위하여 원인자 부담의 원칙에 따라 혼잡을 유발하는 시설물에 부과하는 경제적 부담금

도시의 교통혼잡을 완화하기 위해 시장은 「도시교통정비 촉진법」에 의해 도시교통정비지역에서 교통혼잡의 원인
이 되는 시설물의 소유자로부터 매년 교통유발부담금을 부과ㆍ징수하여 지방도시교통사업 특별회계에 귀속하고 이
를 도시교통정비를 위해 사용한다.

부담금의 부과대상은 각층 바닥면적의 합계가 1천㎡ 이상인 시설물이다. 다만, 시설물이 주택단지 안에 위치하고
도로(주택단지안의 도로는 제외)변에 위치하지 않은 경우에는 각층 바닥면적의 합계가 3천㎡ 이상인 시설물에 대
해 부과한다. 또한 다음의 시설물이 그 목적에 맞게 사용되는 경우에는 부담금이 면제된다.

1. 주한 외국 정부기관, 주한 국제기구 및 외국 원조단체 소유의 시설물
2. 주거용 건물(복합용도 시설물의 주거용 부분을 포함)
3. 교통유발량이 현저히 적거나 공익상 불가피한 사유로 부담금 부과가 적절하지 아니한 시설물 또는 국가유공
자단체 등 비영리공공단체가 직접 업무에 사용하는 시설물

교통유발부담금의 산정기준은 다음과 같다.

교통유발부담금 ＝ 시설물의 각 층 바닥면적의 합계×단위부담금×교통유발계수

「도시교통정비 촉진법」에서는 시설물 소유자의 능동적인 교통문제개선을 유도하기 위한 부담금 경감제도를 포함
하고 있으며, 다음의 경우 부담금을 경감할 수 있다.

1. 시설물의 소유자가 휴업 등 특별한 사유로 30일 이상 그 시설물을 사용하지 않는 경우
2. 시설물의 소유자 또는 조합이 시설물을 출입하는 교통량을 감소시키기 위한 프로그램을 실시하는 경우
3. 그 밖에 공익상 불가피하거나 교통수요관리의 촉진을 위하여 필요한 경우

기타 세부사항은 지방자치단체의 조례로 정하도록 하며, 서울시의 경우 「서울특별시 교통유발부담금 경감 등에 관
한 조례」를 통해 부담금 경감제도를 운용하고 있다.

*도시교통정비지역: 국토교통부장관은 도시교통의 원활한 소통과 교통편의 증진을 위하여 인구 10만명 이상의 도시(도농복합시인 경우 읍ㆍ면지역 외 인구가 10만 명 이상)와 이 외의 지역 중 관계 시장ㆍ군수의 요청에 따라 도시교통개선이 필요하다고 인정하는 지역에 대해 도시교통정비지역으로 지정ㆍ고시할 수 있다. 이 때 국토교통부장관은 행정안전부장관과 협의 후 국가교통위원회의 심의를 거치며, 해당 지역으로 지정되면 교통영향평가, 운행제한, 교통유발부담금 부과ㆍ징수 등의 교통개선을 위한 각종 조치를 취할 수 있다.

**혼잡통행료: 교통혼잡 완화를 목적으로 교통혼잡이 심한 도로나 지역을 통행하는 차량이용자에게 통행수단 및 통행경로ㆍ시간 등의 변경을 유도하기 위하여 부과하는 부담금을 말한다.

***교통혼잡 특별관리구역: 도시교통정비지역 안에서 도시교통의 원활한 소통과 교통편의의 증진을 위하여 일정지역을 교통혼잡 특별관리구역으로 지정하여, 특별관리구역 내에 대통령령으로 정하는 규모 이상의 시설물(주거용 시설물은 제외) 및 특별관리구역에 들어가는 차량에 대하여 다음 각 호에 따라 교통수요관리 조치를 시행할 수 있다.

1. 혼잡통행료의 부과ㆍ징수
2. 조례로 상향 조정한 교통유발부담금의 부과ㆍ징수
3. 부설주차장의 이용제한 명령
4. 자전거 및 개인형 교통수단 등 자동차 대체 교통수단의 이용 제고
5. 일방통행제의 실시, 신호체계 개선 등 통행여건 개선 및 대중교통 이용촉진을 위한 시책의 실시

관련법규: 「도시교통정비 촉진법」 제2조(정의), 제3조(도시교통정비지역의 지정ㆍ고시), 제36조(교통유발부담금의 부
과ㆍ징수), 제37조(부담금의 산정기준), 제38조(부담금의 경감), 제42조(교통혼잡 특별관리구역지정 등), 제43
조(교통수요관리 조치의 내용), 「동법 시행령」 제16조(교통유발부담금의 부과대상)

관련용어: 도시교통정비지역, 혼잡통행료, 교통혼잡 특별관리구역

교통영향평가: ((구) 교통영향분석 · 개선대책으로, 해당 사업시행에 따라 발생하는 교통영향을 조사·예측·평가하고, 그와 관련된 각종 문제점을 최소화 할 수 있는 방안을 마련하는 행위

교통영향평가는 1987년 「도시교통정비 촉진법」 제정과 함께 최초로 도입되었다. 이후 2001년 「환경ㆍ교통ㆍ재
해 등에 관한 영향평가법」의 제정으로 다른 영향평가들과 함께 통합되었다가 평가제도 간의 상호중복 문제로
2009년 다시 「도시교통정비 촉진법」의 교통영향분석ㆍ개선대책으로 이관되었다. 2016년에는 교통영향평가로 명
칭을 복원하였다.

교통영향평가의 실시대상 지역은 도시교통정비지역 및 도시교통정비지역의 교통권역을 말하며, 대상사업은 도시
의 개발, 산업입지와 산업단지의 조성, 에너지 개발, 항만의 건설, 도로의 건설, 철도(도시철도 포함)의 건설, 공항의
건설, 관광단지의 개발, 특정지역의 개발, 체육시설의 설치, 대통령령으로 정하는 건축물의 건축ㆍ대수선ㆍ리모델
링ㆍ용도변경, 그 밖에 대통령령으로 정하는 교통에 영향을 미치는 사업을 말한다.

교통영향평가의 평가항목 및 내용은 다음 각 호와 같다.
1. 대상사업의 시행으로 교통에 미치는 영향의 시간적ㆍ공간적 범위
2. 대상사업별 교통의 문제점에 대한 교통개선대책에 관한 사항
3. 교통개선대책의 수립사항을 반영한 사업계획의 내용

교통영향평가의 합리성과 공정성을 기하기 위해, 「교통영향평가 지침」에서 교통영향평가에 필요한 구체적인 내용
등 세부기준을 정하고 있다.

관련법규: 「도시교통정비 촉진법」 제2조(정의), 제15조(교통영향평가의 실시대상 지역 및 사업), 「동법 시행령」 제13조의2(교통영향평가 대상사업 등), [별표 1], 「교통영향평가 지침」

관련용어: 환경영향평가, 사전환경성검토

교육환경보호구역: 학생의 보건·위생, 안전, 학습과 교육환경 보호를 위하여, 학교경계 또는 학교설립예정지 경계로부터 일정한 행위 및 시설의 설치를 금지하는 구역

교육환경이란 학생의 보건ㆍ위생, 안전, 학습 등에 영향을 미칠 수 있는 학교 및 학교 주변의 모든 요소를 말한다.
교육환경보호구역은 이러한 교육환경과 학생의 보건ㆍ위생, 안전 보호를 위해 일정한 행위나 시설 설치를 금지하기
위하여 「교육환경 보호에 관한 법률」에 따라 교육감이 설정ㆍ고시하는 구역을 말한다.

종전에는 「학교보건법」에 따른 학교환경위생 정화구역으로 관리하였으나, 교육환경 보호를 위해서는 교육기관뿐
만 아니라 지자체나 국가의 유기적인 협력이 필요함에도 불구하고 「학교보건법」에 규정되어 그 제도 운영에 한계
가 있었다.

이러한 문제를 해소하기 위해 2017년 2월 「교육환경 보호에 관한 법률」을 제정하여 학교환경위생 정화구역을 교
육환경보호구역으로 변경하였다. 또한, 종전의 「학교보건법」에 따라 고시된 학교환경위생 정화구역은 경과조치에
따라 「교육환경 보호에 관한 법률」에 따른 교육환경보호구역으로 본다.

1. 절대보호구역 : 학교 출입문으로부터 직선거리로 50m까지인 지역(학교설립 예정지의 경우 학교 경계로부터
직선거리 50m까지인 지역)
2. 상대보호구역 : 학교 경계 등으로부터 직선거리로 200m까지인 지역 중 절대보호구역 제외한 지역

학교환경위생 정화구역 내에서는 「교육환경 보호에 관한 법률」 제9조(교육환경보호구역에서의 금지행위)에 따라
일련의 행위 및 시설이 금지된다. 다만, 상대보호구역에서는 규정된 시설 중 교육감이 지역위원회의 심의를 거쳐
학습과 교육환경에 나쁜 영향을 주지 않는다고 인정하는 시설은 제외한다.

관련법규: 「교육환경 보호에 관한 법률」 제8조(교육환경보호구역의 설정 등), 제9조(교육환경보호구역에서의 금지행위 등)

관련용어: 학교환경위생 정화구역, 절대보호구역, 상대보호구역

광역도시계획: 인접한 둘 이상의 시·도의  관할 구역 전부 또는 일부를 하나의 광역계획권으로 지정하여, 장기적인 발전방향과 전략을 제시하는 계획

광역도시계획은 광역계획권 전체를 하나의 계획단위로 보고 장기적 발전방향을 제시하고, 공간구조 및 기능을 상
호연계, 환경보전, 광역시설의 체계적 정비, 경관계획 등을 위하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 수립
하는 법정계획이다. 도시계획체계 상의 최상위계획으로서 광역계획권내 도시기본계획 및 도시관리계획 등에 대한
지침이 된다.

광역계획권은 인접한 둘 이상의 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시ㆍ군의 관할구역 단위로 지정한다.
현재 14개의 광역계획권(수도권, 부산권, 광주권, 대구권, 대전권, 행복도시, 전주권, 창원권, 청주권, 전남 서남권,
광양만권, 제주권, 공주역세권, 내포신도시권)에 광역도시계획이 수립되어 시행되고 있다.

20년 단위로 수립되는 장기적인 계획이며 사회적ㆍ경제적 여건 변화를 고려하여 5년마다 재정비한다. 다만, 개발
제한구역의 조정과 관련된 사항은 재검토하지 않는 것을 원칙으로 한다.

광역도시계획의 내용에는 해당 광역계획권의 지정목적을 이루는 데 필요한 사항에 대한 정책 방향이 포함되어야
하며, 구체적인 수립 기준은 「광역도시계획수립지침」으로 정하고 있다.

관련법규: 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조(정의), 제10조(광역계획권의 지정), 제12조(광역도시계획의 내용)
「광역도시계획수립지침」

관련용어: 국토종합계획, 광역개발계획, 수도권정비계획, 도시기본계획

광역교통시설 부담금: 대도시권의 교통문제를 광역적인 차원에서 효율적으로 해결하기 위하여, 대도시권에서 일정규모 이상의 개발사업을 시행하는 자에게 부과하는 부담금

광역교통시설 부담금은 광역교통시행계획이 수립ㆍ고시된 대도시권에서 일정규모 이상의 개발사업을 시행하는 자에게 광역교통시설 등의 건설 및 개량을 위해 부과하는 비용을 말하며, 광역교통시설을 공공재원만으로 건설할 경우 발생할 수 있는 지역 간 형평성 문제를 방지하고 대규모 개발사업으로 증가하는 수요에 대비하여 광역교통시설
을 확충하는데 그 목적이 있다.

광역교통시설이란 대도시권의 광역적인 교통수요를 처리하기 위한 교통시설로서, 둘 이상의 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도에 걸치는 광역도로, 광역철도, 광역철도역 인근의 주차장, 공영차고지 등을 말한다.

대도시권이란 특별시ㆍ광역시 및 그 도시와 같은 교통생활권에 있는 지역으로서 다음의 지역을 말한다.

광역교통시설부담금의 부과대상이 되는 사업의 종류는 다음과 같다.

1. 「택지개발촉진법」에 따른 택지개발사업
2. 「도시개발법」에 따른 도시개발사업
3. 「주택법」에 따른 대지조성사업 및 「주택건설촉진법」 부칙상 종전규정을 따르는 아파트지구개발사업
4. 「주택법」에 따른 주택건설사업
5. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업(20세대 이상 공동주택 건설시) 및 재건축사업
6. 「건축법」에 따라 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 20세대 이상 주택을 동일건축물로 건축하는 사업

징수된 부담금의 40%는 「국가균형발전 특별법」에 따른 국가균형발전특별회계 중 지역지원계정에 귀속되며, 나머지 60%는 부담금을 징수한 시ㆍ도에 설치된 지방광역교통시설 특별회계에 귀속된다. 징수된 부담금은 광역교통시설의 건설ㆍ개량 등 「대도시권 광역 교통관리에 관한 특별법」에서 규정하는 용도로만 사용할 수 있다.

관련법규: 「대도시권 광역교통 관리에 관한 특별법」 제2조(정의), 제11조(광역교통시설 부담금의 부과 대상), 제11조의
6(부담금의 배분 및 사용), 「동법 시행령」 제2조(적용범위), [별표 1] 대도시권의 범위

관련용어: 대도시권, 광역교통시설, 택지개발사업, 도시개발사업, 대지조성사업, 재개발사업, 재건축사업, 건축허가

관리처분계획: 정비사업 시행 후 대지와 건축물 등에 대한 합리적이고 균형 있는 권리 배분에 관한 사항을 정하는 계획

관리처분계획은 정비사업 시행 후 조합원들에게 분양되는 대지나 건축시설을 배분하는 내용을 담은 계획이다. 관리처분계획에 따른 방식은 환지방식, 토지의 수용 및 사용방식 등 함께 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업의 시행방법 중 하나이다. 특히 재건축사업을 시행하는 경우에는 반드시 관리처분계획을 수립하여 정비사업을 추진하여야 한다.

정비사업의 시행자는 분양신청기간이 종료되면 분양신청 현황을 기초로 다음의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ수 등의 인가를 받는다.

1. 분양설계
2. 분양대상자의 주소 및 성명
3. 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액
4. 다음에 해당하는 보류지 등의 명세와 추산액 및 처분방법(일반 분양분 / 공공지원민간임대주택 / 임대주택 / 부대시설ㆍ복리시설 등)
5. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세, 사업시행계획인가 고시일을 기준으로 한 가격
6. 정비사업비의 추산액(재건축부담금 포함) 및 그에 따른 조합원 분담규모 및 분담시기
7. 분양대상자의 종전 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세
8. 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액

사업시행자는 정비사업의 시행으로 건설된 주택을 관리처분계획에 따라 공급하고 남은 주택에 대하여는 「주택법」
의 규정에 따라 공급대상자외의 자에게도 공급할 수 있다.

관련법규: 「도시 및 주거환경정비법」 제72조(분양공고 및 분양신청), 제74조(관리처분계획의 인가 등), 제76조(관리처분
계획의 수립기준)

관련용어: 정비사업, 주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업, 환지, 토지 등의 수용 및 사용, 사업시행계획

과밀부담금: 과밀억제권역에서 인구집중유발시설을 건축할 때 부과하는 부담금

과밀부담금은 1994년 1월 「수도권정비계획법」의 개정으로 최초 도입되어 수도권의 과밀화 현상의 해소 및 지역균
형개발을 도모하고, 도시기반시설의 확충을 위한 재원을 마련하기 위해 인구집중유발시설의 신축ㆍ증축 또는 용도
변경에 대하여 부과하는 부담금을 말한다.

2020년 현재 과밀억제권역에 속하는 서울특별시에 적용되고 있으며, 과밀부담금이 부과되는 인구집중유발시설은
다음과 같다.

1. 업무용건축물 : 연면적 25,000㎡ 이상
2. 판매용 건축물 : 연면적 15,000㎡ 이상
3. 복합 건축물 : 연면적 25,000㎡ 이상
4. 공공청사 : 연면적 1,000㎡ 이상

과밀부담금은 표준건축비의 5∼10%로 산정되며 사용승인일까지 납부해야 한다. 과밀부담금의 기준이 되는 표준
건축비는 매년 국토교통부에서 고시한다. 징수된 부담금의 50%는 「국가균형발전 특별법」에 따른 국가균형발전특별회계에 귀속되고, 나머지 50%는 부담금을 징수한 건축물이 위치한 시ㆍ도에 귀속된다.

*인구집중유발시설: 학교, 공장, 공공 청사, 업무용 건축물, 판매용 건축물, 연수 시설 등 인구 집중을 유발하는 시설을 말한다.

관련법규: 「수도권정비계획법」 제12조(과밀부담금의 부과ㆍ징수), 제14조(부담금의 산정 기준), 제15조(부담금의 부
과ㆍ징수 및 납부 기한 등), 제16조(부담금의 배분), 「동법 시행령」 제3조(인구집중유발시설의 종류 등), 제16조(과밀부담금의 부과ㆍ징수), 제18조(부담금의 산정), [별표 2] 부담금의 산정방식

관련용어: 과밀억제권역, 인구집중유발시설

공원녹지: 쾌적한 도시환경을 조성하고 시민의 휴식과 정서 함양에 이바지하는 공간 또는 시설

공원녹지는 쾌적한 도시환경을 조성하고 시민의 휴식과 정서 함양에 이바지하는 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법
률」로 정하는 다음의 공간 또는 시설을 말한다.

1. 도시공원, 녹지, 유원지, 공공공지 및 저수지
2. 나무, 잔디, 꽃, 지피식물 등의 식생이 자라는 공간
3-1. 광장ㆍ보행자전용도로ㆍ하천 등 녹지가 조성된 공간 또는 시설
3-2. 옥상녹화ㆍ벽면녹화 등 특수한 공간에 식생을 조성하는 등의 녹화가 이루어진 공간 또는 시설
3-3. 그 밖에 쾌적한 도시환경을 조성하고 시민의 휴식과 정서함양에 기여하는 공간 또는 시설로서 그 보전을 위하여 관리할 필요성이 있다고 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수가 인정하는 녹지가 조성된 공간 또는 시설

특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자시도지사 또는 도시계획을 수립하는 시장 등은 공원녹지기본계획 수립
권자로서, 관할구역의 도시지역에 대하여 공원녹지의 확충ㆍ관리ㆍ이용 방향을 종합적으로 제시하는 공원녹지기본
계획을 10년 단위로 수립하여야 한다.

공원녹지기본계획에는 지역적 특성 및 계획의 방향과 공원녹지의 여건 변화에 관한 사항을 바탕으로, 공원녹지의
종합적 배치, 공원녹지의 축과 망, 공원녹지의 수요 및 공급, 공원녹지의 보전ㆍ관리ㆍ이용, 도시녹화, 그 밖에 공원
녹지의 확충ㆍ관리ㆍ이용에 필요한 사항 등을 포함해야 한다.

일정 규모 이상의 개발을 수반하는 개발계획을 수립할 때에는 일정 면적 이상의 도시공원 또는 녹지의 확보계획을
개발계획에 포함해야 한다. 개발계획 규모별로 도시공원 또는 녹지는 다음의 기준 이상이어야 한다.

관련법규: 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 제2조(정의), 제5조(공원녹지기본계획의 수립권자 등), 제6조(공원녹지기
본계획의 내용 등), 제14조(도시공원 또는 녹지의 확보), 제35조(녹지의 세분), 「동법 시행규칙」 제2조(공원녹지의 종류), 제5조(도시공원 또는 녹지의 확보 기준), [별표 2] 개발계획 규모별, 도시공원 또는 녹지의 확보기준

관련용어: 도시공원, 녹지, 공원녹지기본계획