서울시 아파트 매매 실거래가는 2016년부터 본격 상승하여 2021년 5월부터 2022년 4월 사이 최고가를 기록한 후 조금씩 하락하고 있는 추세이다. 그 중에서도 서울 도심권이 가장 먼저 하락을 시작하였으며, 나머지 지역은 비슷하게 하락을 이어가고 있다.
서울시와 경기도의 시가총액이 전국 부동산의 절반 이상을 차지하고, 아파트 거주 가구 비중이 증가하고 있는 상황에서 서울시 아파트 가격 버블 추정의 필요성이 제기되고 있다. 이에 지난해 10월 서울연구원 - 경제사회연구실에서 "서울시 자산시장 분석과 아파트 가격 버블 추정"의 제목으로 한 연구보고서를 공개했다.
시도별 자산, 부채, 소득 추이 (2018-2022)를 나타낸 표이다. - 서울시 총 자산의 연평균 증감율은 7.7%이며, 그 중에서 금융자산이 2.5%, 실물자산이 9.4%로 실물자산의 연평균 증감율이 높음 - 서울시 순자산액 연평균 증감율은 8.3%이며, 부채는 4.4%로 부채 대비 순자산액의 증감율이 높음
시도별 자산, 부채, 소득 비중 추이 (2018-2022)를 나타낸 표이다. - 서울시 실물자산의 비중은 2018-2022 매해 증가하면서, 2022년에는 78.4%에 달함 - 서울시 금융자산의 비중은 2019-2022 매해 감소하면서, 2022년에는 21.6%에 달함 - 서울시 부채비중은 2018-2022 감소세를 그리며, 2022년에는 14.7%로 축소됨 - 서울시 순자산액 비중은 2018-2022 증가세를 그리며, 2022년에는 85.3%로 증가함
이 연구보고서에서 설명하고 있는 서울시 아파트 가격 버블 추정 분석 결과는 아래와 같이 정리된다.
전세 · 매매가격 비율로 본 버블
- 2019년부터 생성, 이후 3년간 유지되던 버블 상태는 2022년 들어 조금씩 빠지는 추세임
상태공간모형 추정을 통한 버블
ㅍ
- 서울시 (2021.8) 15.02%, 동남권 (2020.11) 13.09%, 도심권 (2021.4) 13.7%, 서남권 (2021.7) 15.71% 순으로 최대 증가율에 도달했으며, 최댓값 도달 후 빠르게 하락하는 추세로 전환됨
CAPM 모형 시뮬레이션으로 산출한 버블
- 12년간 서울 지역 전체 아파트 가격의 버블 수준은 평균 매월 1.8975%, 누적 159.2509%였으며, 월별 생성된 최대 버블값은 16.6914%, 최솟값 -5.1861%로 버블이 생성되고 중반 이후부터는 전반적으로 정체수준을 유지하고 있음
